Autour du cours Julien, une grande partie des appartements mis en vente sont loués, ou l’ont été récemment. La vraie question du vendeur n’est donc pas seulement « à quel prix ? », mais « dois-je vendre avec mon locataire en place ou attendre qu’il parte ? ». La réponse dépend du type de bail, de sa date d’échéance et du profil d’acheteur que vous visez. Ce guide se concentre sur ce cas précis, très fréquent dans ce secteur du 6e arrondissement.
En bref
- Un logement loué peut être vendu à tout moment : le bail continue avec le nouveau propriétaire.
- Pour vendre libre un logement loué vide, le congé pour vente doit être délivré au moins six mois avant la fin du bail, et le locataire bénéficie d’un droit de préemption.
- En location meublée, le préavis du bailleur est de trois mois et la loi ne prévoit pas de droit de préemption au profit du locataire.
- D’après la base DVF des ventes notariées, les appartements du 6e se sont vendus à un prix médian de 3 879 €/m² en 2025.
Peut-on vendre un appartement loué près du cours Julien ?
Oui, et sans demander l’accord du locataire. La vente d’un logement occupé ne met pas fin au bail : l’acquéreur devient le nouveau bailleur, reprend le contrat aux mêmes conditions et récupère le dépôt de garantie à restituer en fin de bail. Le locataire doit simplement être informé du changement de propriétaire et des coordonnées où verser le loyer.
Ce type de vente s’adresse surtout aux investisseurs. Le secteur s’y prête : studios et deux-pièces y sont nombreux, la demande locative de la part des étudiants et des jeunes actifs est forte, et la station de métro Notre-Dame-du-Mont, sur la ligne 1, se trouve au pied du cours. Pour un panorama du quartier côté vie quotidienne, voyez notre article sur la vente entre cours Julien et la Plaine.
Comment donner congé pour vendre libre ?
Si vous préférez vendre un logement vide, il faut respecter l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Les règles diffèrent selon que le bail est vide ou meublé.
Bail de location vide
- Le congé doit parvenir au locataire au moins six mois avant la date d’échéance du bail, par lettre recommandée avec accusé de réception, acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre signature.
- Il doit indiquer le prix et les conditions de la vente : il vaut offre de vente au profit du locataire, qui dispose des deux premiers mois du préavis pour l’accepter.
- Si vous vendez ensuite à un tiers à un prix plus bas ou à de meilleures conditions, le notaire doit le notifier au locataire, qui dispose alors d’un mois pour se porter acquéreur.
- Si vous avez acheté le logement déjà loué et que le bail se termine moins de trois ans après votre achat, vous ne pouvez donner congé pour vendre qu’à la fin du premier renouvellement ou de la première reconduction.
- Un locataire de plus de 65 ans aux ressources modestes est protégé : le congé n’est valable que si vous lui proposez un relogement adapté, sauf si vous remplissez vous-même certaines conditions d’âge ou de ressources.
Bail meublé
Le préavis du bailleur est de trois mois avant l’échéance, avec un motif légitime et sérieux. Le locataire meublé ne bénéficie pas d’un droit de préemption légal. C’est souvent plus simple, mais le calendrier reste rigide : un congé délivré trop tard reporte la libération d’un an.
Vendre occupé ou libre : comment comparer les deux options ?
Un acheteur occupant ne peut pas acheter un logement loué, puisqu’il ne pourrait pas y habiter avant la fin du bail. En vendant occupé, vous vous privez donc d’une partie de la demande. En contrepartie, vous vendez tout de suite, sans attendre l’échéance ni subir des mois de vacance.
Exemple chiffré pas à pas
Imaginons un T2 de 40 m² loué vide 650 € par mois hors charges, dans une rue proche du cours.
- Valeur indicative en vente libre, au prix médian DVF 2025 du 6e : 40 × 3 879 = 155 160 €.
- Loyer annuel : 650 × 12 = 7 800 €.
- Un investisseur ajoute les frais d’acquisition dans l’ancien, de l’ordre de 7 à 8 % : pour un prix de 155 000 €, il débourse environ 167 000 €.
- Son rendement brut est alors d’environ 7 800 / 167 000 = 4,7 %.
Si cet investisseur exige un rendement plus élevé, il proposera moins. À l’inverse, si le loyer est bas par rapport au marché et le bail récent, il paiera moins encore, car il ne pourra pas l’augmenter librement. Comparez ce prix « occupé » avec le prix « libre » diminué de ce que vous coûtera l’attente : loyers perdus si le logement reste vide, charges, taxe foncière, éventuels travaux de remise en état après le départ du locataire.
Quels documents l’acheteur investisseur va-t-il demander ?
Un investisseur lit le dossier locatif aussi attentivement que les diagnostics. Préparez :
- Le bail signé, ses avenants et l’état des lieux d’entrée.
- Les trois dernières quittances et un historique des paiements.
- Le montant du dépôt de garantie, qui sera transféré.
- La date de la dernière révision de loyer et l’indice utilisé.
- Les diagnostics obligatoires, dont le DPE : depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus faire l’objet d’un nouveau bail, et les logements F suivront en 2028.
- Les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales de copropriété.
Un dossier locatif en ordre rassure et limite les marges de négociation. Un locataire qui paie avec retard ou un bail mal rédigé, au contraire, se paient en baisse de prix.
Questions fréquentes
Mon locataire peut-il s’opposer à la vente de l’appartement ?
Non. Il ne peut pas empêcher une vente occupée, et son bail continue avec le nouveau propriétaire. Il doit seulement permettre les visites selon les modalités prévues au bail, en principe à des horaires convenus et hors dimanches et jours fériés.
Combien de temps avant la fin du bail faut-il envoyer le congé pour vente ?
Au moins six mois avant l’échéance pour une location vide, au moins trois mois pour une location meublée. Le délai court à compter de la réception de la lettre ou de la signification par commissaire de justice.
Le locataire est-il prioritaire pour acheter ?
En location vide, oui : le congé pour vente vaut offre de vente à son profit pendant les deux premiers mois du préavis. En location meublée, la loi ne lui accorde pas ce droit.
Vaut-il mieux vendre occupé ou attendre le départ du locataire ?
Comparez le prix qu’un investisseur paierait aujourd’hui avec le prix libre attendu, diminué des loyers perdus, des charges et des travaux pendant la période d’attente. Le bon choix dépend surtout du loyer et de la date d’échéance du bail.
Pour savoir ce que vaudrait votre appartement occupé ou libéré, et quel scénario vous laisse le plus après frais, l’équipe GNE Transactions peut vous remettre une estimation détaillée de votre bien. Vous pouvez aussi tester vos hypothèses avec le calculateur net vendeur.