Vendre à Pont-de-Vivaux, dans le 10e arrondissement, c’est s’adresser à des acheteurs qui cherchent des prix plus accessibles que dans le 8e voisin, un accès rapide aux autoroutes et, pour certains, une maison avec un bout de jardin. Le quartier, traversé par l’Huveaune et connu pour son hippodrome ouvert en 1927, mêle résidences collectives et maisons individuelles. Pour bien vendre, il faut un prix calé sur les ventes réelles du 10e, une réponse claire sur le risque d’inondation, et une présentation qui met en avant les atouts pratiques du secteur.
En bref
- D’après la base DVF des ventes notariées, le prix médian des appartements du 10e s’établit à 2 656 euros le m² en 2025, celui des maisons à 4 582 euros.
- La proximité de l’A50 et de la rocade L2 est un argument pour les actifs qui travaillent vers Aubagne ou le nord de la métropole.
- Le quartier s’étend sur la plaine de l’Huveaune : l’état des risques doit être lu et expliqué avant les visites.
- Les maisons, rares, attirent des familles qui ne trouvent pas de jardin à leur budget dans le 8e ou le 9e.
Où se situe Pont-de-Vivaux et qu’est-ce qui le caractérise ?
Le quartier est délimité à l’ouest par l’avenue de la Capelette, au nord par le boulevard Mireille-Lauze et au sud par le boulevard Romain-Rolland. Il touche La Capelette, Saint-Loup, Sainte-Marguerite, La Timone, La Pomme et Saint-Tronc. L’Huveaune le traverse d’est en ouest.
Repères connus des acheteurs :
- l’hippodrome de Pont-de-Vivaux, qui accueille des courses de plat, de trot et d’obstacles ;
- l’échangeur entre l’autoroute A50 vers Aubagne et Toulon et la rocade L2, au nord-est ;
- un secteur commercial actif le long des grands axes ;
- l’église Saint-Maurice, construction en béton des années 1960 ;
- plusieurs lignes de bus vers le centre et les quartiers voisins, le métro ne desservant pas directement le quartier.
Combien vaut un bien à Pont-de-Vivaux ?
Les ventes notariées du 10e donnent la tendance :
| Type de bien | 2022 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|
| Appartements, prix médian au m² | 2 708 euros | 2 577 euros | 2 656 euros |
| Maisons, prix médian au m² | non disponible | non disponible | 4 582 euros |
En 2025, la base DVF recense 763 ventes d’appartements et 68 ventes de maisons dans l’arrondissement. Le prix des appartements a légèrement baissé entre 2022 et 2024 avant de remonter de 3 % environ en 2025. À titre de comparaison, la médiane atteint 4 274 euros le m² dans le 8e et 3 111 euros dans le 9e : Pont-de-Vivaux reste une porte d’entrée pour les acheteurs qui veulent rester proches du sud de la ville.
Exemple chiffré
Un T3 de 65 m² dans une résidence avec parking. À la médiane 2025 du 10e : 65 fois 2 656, soit environ 172 600 euros. Une résidence entretenue, un étage élevé et une place de stationnement privative placent le bien au-dessus de cette valeur ; un DPE F, une copropriété avec de gros travaux votés ou un rez-de-chaussée sur rue passante le placent en dessous. Pour une maison de 90 m², la médiane donne 90 fois 4 582, soit environ 412 400 euros, à ajuster selon le terrain et l’état.
Comment répondre aux questions sur le risque d’inondation ?
Situé sur la plaine alluviale de l’Huveaune, le quartier est en partie exposé aux crues. Les acheteurs le savent, ou l’apprennent vite. La meilleure stratégie est la transparence :
- remettez l’état des risques dès la première visite, et non au compromis ;
- indiquez si le logement est situé en zone réglementée par un plan de prévention du risque inondation et à quel niveau ;
- précisez si le bien a déjà été inondé, et si une indemnisation au titre d’une catastrophe naturelle a été perçue, ce qui doit de toute façon être déclaré par écrit ;
- pour un appartement en étage, soulignez que le risque concerne surtout les rez-de-chaussée, les caves et les parkings en sous-sol.
Un acheteur bien informé négocie moins qu’un acheteur qui découvre le sujet chez le notaire.
Qui achète à Pont-de-Vivaux ?
Trois profils principaux :
- les primo-accédants, souvent jeunes couples, qui cherchent un T3 ou un T4 à moins de 200 000 euros ;
- les familles qui veulent une maison avec jardin sans dépasser leur budget, et acceptent de s’éloigner un peu du littoral ;
- les investisseurs, attirés par des prix d’achat modérés et la demande locative liée à l’hôpital de la Timone et aux zones d’activité voisines.
Pour chacun, la voiture reste un critère important : précisez toujours la présence d’un garage, d’un box ou d’une place.
Comment préparer la vente ?
Liste de vérification :
- estimation fondée sur les ventes signées du 10e et des quartiers voisins ;
- diagnostics complets, en particulier le DPE, déterminant pour les investisseurs ;
- documents de copropriété : procès-verbaux, charges, travaux votés, fonds de travaux ;
- pour une maison, titres, plans, autorisations des extensions éventuelles et état des réseaux ;
- photos lumineuses et plan coté, pour se démarquer d’annonces souvent peu soignées dans ce segment de prix.
Pour les quartiers voisins, notre article pour vendre à Menpenti, Saint-Tronc ou La Pomme donne des repères complémentaires. Et notre calculateur de prix net vendeur vous aide à chiffrer ce qui vous restera après la vente.
Faut-il vendre maintenant ou attendre ?
La remontée des prix observée en 2025 dans le 10e rend le contexte plutôt favorable à un vendeur. Mais le bon moment dépend surtout de votre projet : si vous achetez ensuite dans un secteur plus cher, chaque mois d’attente peut jouer contre vous si les prix y montent plus vite. Comparez les deux marchés avant de décider.
Questions fréquentes
Les maisons se vendent-elles bien à Pont-de-Vivaux ?
Oui, car elles sont peu nombreuses à l’échelle de l’arrondissement et répondent à une demande familiale forte. L’état du terrain, l’exposition aux crues et le stationnement restent déterminants.
L’hippodrome est-il une nuisance ?
Les jours de courses entraînent davantage de circulation, mais l’équipement apporte aussi un vaste espace dégagé. Pour les logements voisins, l’impact dépend surtout de l’orientation.
Peut-on vendre un bien en zone inondable ?
Oui, sans difficulté juridique, à condition d’en informer l’acheteur par l’état des risques. Le prix tient compte du niveau d’exposition et des aménagements réalisés.
Pont-de-Vivaux fait-il partie du sud de Marseille ?
Il appartient au 10e arrondissement, à l’est du 8e et au nord du 9e. Beaucoup d’acheteurs le considèrent comme une alternative aux quartiers sud, avec un budget plus abordable.
Vous souhaitez vendre à Pont-de-Vivaux ou dans un quartier voisin du 10e ? L’équipe vous propose une estimation argumentée, fondée sur les ventes notariées réelles et sur les spécificités de votre adresse.