Sainte-Marguerite est le quartier le plus peuplé de Marseille, dans le 9e arrondissement, et son marché repose surtout sur des appartements familiaux en résidence et quelques maisons. Pour vendre au bon prix, il faut raisonner par taille de logement : dans le 9e, le prix au mètre carré baisse fortement quand la surface augmente, et un T4 ne se vend pas comme un T2. Les acheteurs sont surtout des familles, des personnels de santé et des primo-accédants attirés par le terminus du métro et des prix plus accessibles qu’au Prado.
En bref
- D’après la base DVF des ventes notariées, le prix médian des appartements du 9e est passé de 2 966 €/m² en 2022 à 3 111 €/m² en 2025, soit environ 4,9 % de hausse.
- Sur 2024 et 2025, un T3 du 9e s’est vendu 204 550 € en médiane pour 65 m², et un T4 211 000 € pour 80 m².
- La station Sainte-Marguerite Dromel, terminus de la ligne 2 du métro, et l’hôpital Sainte-Marguerite structurent la demande.
- Dans les résidences, les charges, le chauffage et le stationnement pèsent autant que l’état de l’appartement.
Qui achète à Sainte-Marguerite ?
Le quartier comptait près de 20 000 habitants lors du recensement de 2012, ce qui en faisait le plus peuplé de la ville. Son marché est alimenté par :
- les familles qui cherchent un T3 ou un T4 avec balcon ou loggia, dans une résidence avec espaces verts ;
- les personnels de l’hôpital Sainte-Marguerite et des établissements de santé voisins ;
- les primo-accédants qui veulent le métro sans les prix du 8e ;
- les investisseurs, pour les petites surfaces proches du métro.
La station Sainte-Marguerite Dromel permet de rejoindre le Rond-point du Prado, Castellane et la gare Saint-Charles sans changement. Pour un acheteur qui travaille dans le centre, c’est l’argument principal.
Quel prix selon la taille du logement ?
Le 9e est l’arrondissement où l’effet taille est le plus marqué. Voici les médianes des ventes d’appartements sur 2024 et 2025, d’après la base DVF des ventes notariées :
| Type | Ventes | Prix médian au m² | Surface médiane | Prix médian |
|---|---|---|---|---|
| T1 | 109 | 3 850 € | 29 m² | 100 000 € |
| T2 | 287 | 3 629 € | 46 m² | 166 000 € |
| T3 | 601 | 3 041 € | 65 m² | 204 550 € |
| T4 | 415 | 2 721 € | 80 m² | 211 000 € |
| T5 | 149 | 2 494 € | 100 m² | 256 550 € |
Ce que cela change pour vous
Entre un T3 et un T4, le prix médian ne progresse que de 6 450 € (211 000 à 204 550), pour 15 m² de plus. Un vendeur de T4 ne peut donc pas appliquer le prix au m² d’un T2 ou d’un T3 à sa surface : son acheteur raisonne en budget global. À l’inverse, un T4 bien présenté peut attirer des acheteurs de T3, qui trouvent une pièce de plus pour un budget proche. Cela peut accélérer la vente.
Les maisons, plus rares, obéissent à une autre logique : dans le 9e, elles se sont vendues 534 000 € en médiane pour 96 m², avec une fourchette centrale de 4 537 à 6 737 €/m².
Quels points les acheteurs examinent-ils dans une résidence ?
Une bonne partie des appartements du secteur se trouve dans des résidences de plusieurs bâtiments. Les acheteurs vont regarder :
- Les charges annuelles et ce qu’elles comprennent (gardien, espaces verts, ascenseur, chauffage collectif éventuel).
- Le mode de chauffage : collectif ou individuel, et la classe du DPE qui en résulte. Dans une résidence à chauffage collectif, le DPE du lot dépend largement de l’installation commune.
- Les travaux votés ou à venir : ravalement, étanchéité des toitures-terrasses, ascenseurs. Le projet de plan pluriannuel de travaux, obligatoire pour les copropriétés de plus de quinze ans, donne une vision à dix ans.
- Le stationnement : place de parking ou box, dans un quartier où la voiture reste utile pour les trajets vers le sud.
- L’exposition et la vue, qui distinguent fortement deux appartements de la même résidence.
Préparez ces informations avant la première visite : elles évitent les retraits d’acheteurs après le compromis.
Comment préparer la vente ?
Les documents
Rassemblez les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales, le règlement de copropriété, les derniers appels de charges, la taxe foncière, le DPE et les diagnostics obligatoires. Le pré-état daté sera exigé avant le compromis.
La présentation
Dans les résidences des années 1960 et 1970, les cuisines et salles de bains d’origine sont fréquentes. Plutôt que de lourds travaux, misez sur la clarté et l’espace : murs repeints, pièces désencombrées, loggia dégagée. Un plan coté aide l’acheteur à se projeter.
Le calendrier
Comptez environ trois mois entre le compromis et l’acte. Si vous achetez en parallèle, coordonnez les dates avec votre notaire.
Faut-il vendre maintenant ?
La médiane du 9e a progressé d’environ 4,9 % entre 2022 et 2025 (de 2 966 à 3 111 €/m²), une évolution modérée. Le bon moment dépend surtout de votre projet : achat suivant, mutation, succession. Pour comparer avec les autres arrondissements, consultez notre observatoire des prix ou notre page agence du 9e. Pour la vie de quartier, commerces et équipements, notre article vivre à Sainte-Marguerite complète celui-ci.
Questions fréquentes
Quel est le prix d’un T3 à Sainte-Marguerite ?
Les données disponibles portent sur l’ensemble du 9e arrondissement. D’après la base DVF des ventes notariées, un T3 s’y est vendu 204 550 euros en médiane sur 2024 et 2025, pour une surface médiane de 65 m².
Pourquoi le prix au m² d’un T4 est-il plus bas que celui d’un T2 ?
Parce que les acheteurs raisonnent en budget global. Dans le 9e, le prix médian au m² passe de 3 629 euros pour un T2 à 2 721 euros pour un T4 : la surface supplémentaire se valorise moins que les premiers mètres carrés.
Le métro dessert-il Sainte-Marguerite ?
Oui. La station Sainte-Marguerite Dromel est le terminus sud de la ligne 2, qui rejoint le Rond-point du Prado, Castellane et la gare Saint-Charles sans changement.
Vous vendez un appartement ou une maison à Sainte-Marguerite ? Demandez une estimation de votre bien : nous la construisons à partir des ventes de logements de même taille dans le 9e.