Vendre à Arenc, c’est vendre dans un quartier du 2e arrondissement entièrement transformé par l’opération Euroméditerranée : bureaux, tours, résidences récentes, centre commercial et équipements culturels ont remplacé une grande partie des entrepôts portuaires. Le marché y est jeune et très hétérogène. Un appartement neuf de moins de dix ans dans une résidence avec parking ne se vend pas comme un logement ancien de la rue de Lyon ou des abords du boulevard de Paris. Pour bien vendre, il faut situer votre bien dans cette diversité, puis convaincre un acheteur qui compare souvent avec le neuf encore disponible.
En bref
- D’après la base DVF des ventes notariées, le prix médian des appartements du 2e arrondissement est passé de 3 141 €/m² en 2022 à 3 242 €/m² en 2025, avec 394 ventes en 2025.
- Ce médian mélange l’ancien du Panier, de la Joliette et d’Arenc avec les résidences récentes : il faut l’affiner par immeuble.
- Les atouts réels d’Arenc sont la desserte (tramway, gare TER Arenc Euroméditerranée, autoroute), les commerces des Terrasses du Port et les vues sur la rade dans les étages élevés.
- Les points de vigilance sont le bruit lié au port et aux axes routiers, et la concurrence des programmes neufs.
À quoi ressemble le marché immobilier d’Arenc aujourd’hui ?
Arenc s’étend au nord de la Joliette, entre le port et le boulevard de Paris. Le quartier est reconnaissable à ses tours : la tour CMA CGM, conçue par Zaha Hadid et achevée en 2011, et la tour La Marseillaise de Jean Nouvel, livrée en 2018. Autour, l’ancien silo à grains reconverti en salle de spectacle, les Docks réaménagés et le centre commercial des Terrasses du Port, ouvert en 2014, ont fait d’Arenc un quartier d’affaires et de commerces.
Côté logement, on trouve trois familles de biens :
- des résidences récentes, livrées depuis une quinzaine d’années, avec ascenseur, parking et souvent balcon ;
- un bâti ancien de faubourg, plus modeste, autour de la rue de Lyon et des rues perpendiculaires ;
- quelques lofts ou plateaux issus d’anciens locaux d’activité.
Le profil d’acheteur change pour chacune. Les résidences récentes intéressent les actifs qui travaillent sur place et les investisseurs. L’ancien attire surtout des primo-accédants et des investisseurs à petit budget. Lire aussi : la garantie financière d’achèvement (GFA).
Quel prix retenir pour vendre à Arenc ?
Les données de la base DVF des ventes notariées pour le 2e arrondissement donnent une tendance de fond :
| Année | Prix médian appartements (2e) |
|---|---|
| 2022 | 3 141 €/m² |
| 2024 | 3 184 €/m² |
| 2025 | 3 242 €/m² |
La hausse est de 3,2 % en trois ans, ce qui traduit un marché stable. Ce chiffre ne suffit pas pour estimer un logement neuf : les résidences récentes d’Arenc se négocient généralement au-dessus du médian de l’arrondissement, tandis que l’ancien non rénové se place en dessous. La seule méthode fiable consiste à comparer avec les ventes enregistrées dans votre résidence ou dans les résidences voisines de même génération. Notre observatoire des prix recense les médianes de tous les arrondissements.
Un exemple de raisonnement
Pour un T3 de 65 m² dans une résidence de 2015 avec parking, partons du médian 2025 de l’arrondissement : 65 × 3 242 = 210 730 €. Ce point de départ doit ensuite être corrigé à l’aide des ventes DVF de la résidence elle-même. Si trois lots comparables y ont été vendus entre 3 600 et 3 900 €/m² au cours des deux dernières années, la fourchette réaliste devient 234 000 à 253 500 € pour 65 m², avant prise en compte de l’étage et de la vue.
Comment se démarquer face aux programmes neufs ?
Votre concurrent direct est souvent un appartement neuf vendu sur plan dans le même périmètre. L’acheteur compare alors trois éléments :
- Les frais de notaire : environ 2 à 3 % dans le neuf contre 7 à 8 % dans l’ancien. Votre revente, même récente, relève des frais de l’ancien : présentez donc le coût total, frais compris, face au neuf.
- Le délai : votre bien est disponible tout de suite, le neuf se livre souvent un ou deux ans après la signature.
- Les garanties : si votre résidence a moins de dix ans, la garantie décennale du constructeur court encore. Transmettez les références de l’assurance dommages-ouvrage.
Mettez aussi en avant ce que le neuf n’a pas encore : une copropriété installée, des charges connues sur plusieurs exercices, un voisinage établi.
Quels atouts du quartier mettre en avant ?
- La desserte : tramway (station Arenc Le Silo), gare TER Arenc Euroméditerranée, accès rapide à l’autoroute A55.
- Les commerces et loisirs à pied : Terrasses du Port, Docks, salle du Silo.
- Les vues sur la rade et les îles depuis les étages élevés côté mer.
- La proximité des grands employeurs du quartier d’affaires, argument clé pour un investisseur qui loue à des actifs.
Pour un bien loué, préparez le bail, le loyer et le montant des charges : l’investisseur raisonne en rendement. Notre page sur l’appartement avec terrasse peut vous aider si votre logement dispose d’un grand extérieur.
Quels points faibles anticiper pendant les visites ?
Les acheteurs les relèveront de toute façon. Mieux vaut les traiter vous-même :
- Le bruit : trafic routier, activité portuaire, départs et arrivées des ferries. Organisez une visite à l’heure de pointe si votre appartement est bien isolé, cela rassure.
- Le vent : les étages élevés exposés au mistral rendent certains balcons peu utilisables. Montrez les protections installées si vous en avez.
- Le stationnement : un logement sans parking est nettement moins recherché dans ce quartier.
- La vie le soir : certaines rues sont calmes après la fermeture des bureaux, ce qui peut plaire ou inquiéter selon le profil.
Questions fréquentes
Arenc fait-il partie du 2e ou du 3e arrondissement ?
Arenc est un quartier du 2e arrondissement de Marseille, au nord de la Joliette. Une partie du périmètre Euroméditerranée s’étend en revanche sur le 3e, notamment vers la Belle de Mai et Saint-Mauront.
Un appartement de moins de cinq ans se revend-il avec des frais de notaire réduits ?
Non. Les frais réduits concernent la première vente d’un logement neuf par le promoteur. Une revente entre particuliers, même peu de temps après la livraison, supporte les droits de mutation de l’ancien, soit environ 7 à 8 % du prix.
Le quartier attire-t-il des investisseurs ?
Oui, grâce à la desserte et à la présence de bureaux. Ils regardent avant tout le loyer, les charges et l’étiquette DPE, généralement favorable dans les résidences récentes.
Faut-il attendre la fin des chantiers voisins pour vendre ?
Un chantier proche gêne les visites, mais un projet terminé peut soutenir la demande. Si la nuisance est temporaire, annoncez-la clairement plutôt que de reporter la vente sans date.
Votre logement à Arenc mérite une estimation fondée sur les ventes de votre résidence, pas sur une moyenne d’arrondissement. Demandez-la sur notre page vendre un bien : nous comparons aussi votre prix à l’offre neuve du secteur.