Vendre à Belsunce en 2026, c’est vendre dans un marché d’investisseurs et de primo-accédants, où le prix se joue moins sur la surface que sur l’état de l’immeuble. Les appartements du 1er arrondissement se sont vendus en médiane à 3 200 €/m² en 2025, d’après la base DVF des ventes notariées, mais l’écart entre un lot rénové dans une copropriété saine et un logement dans un immeuble sous arrêté peut aller du simple au double. Préparer son dossier de copropriété compte autant que fixer le bon prix.
En bref
- Prix médian des appartements dans le 1er : 3 083 €/m² en 2022, 3 103 €/m² en 2024, 3 200 €/m² en 2025 (DVF).
- Le marché est actif : 627 ventes d’appartements dans le 1er en 2025.
- Les acheteurs regardent d’abord la santé de l’immeuble : procès-verbaux, travaux votés, arrêtés éventuels.
- Un arrêté de mise en sécurité ne bloque pas la vente, mais il doit être déclaré et pèse sur le prix.
Qui achète aujourd’hui à Belsunce ?
Belsunce occupe le cœur historique du 1er arrondissement, entre la Canebière, le cours Belsunce, la rue d’Aix et la Porte d’Aix, à quelques minutes à pied de la gare Saint-Charles. Le quartier est issu de l’agrandissement de la ville décidé sous Louis XIV, ce qui explique ses rues étroites et ses immeubles anciens de trois à cinq étages.
Cette position centrale attire trois profils d’acquéreurs :
- les investisseurs locatifs, qui visent les petites surfaces pour les étudiants du campus Saint-Charles d’Aix-Marseille Université ou pour les jeunes actifs ;
- les primo-accédants, qui trouvent ici des prix inférieurs à ceux du 6e (3 879 €/m² en médiane en 2025 d’après la base DVF des ventes notariées) tout en restant en plein centre ;
- les marchands de biens, intéressés par les plateaux à rénover ou les immeubles entiers.
Le quartier bénéficie aussi d’équipements structurants comme la bibliothèque de l’Alcazar, sur le cours Belsunce, et le tramway qui le dessert.
Comment le contexte des immeubles anciens influence-t-il le prix ?
Depuis l’effondrement des immeubles de la rue d’Aubagne en novembre 2018, à Noailles, les acheteurs du centre-ville sont devenus très attentifs à l’état du bâti. Les pouvoirs publics ont lancé en 2019 un projet partenarial d’aménagement sur le centre-ville, et de nombreux immeubles ont fait l’objet de procédures.
Que change un arrêté de mise en sécurité ?
Depuis l’ordonnance n° 2020-1144 du 16 septembre 2020, l’ancien « arrêté de péril » s’appelle arrêté de mise en sécurité (articles L511-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation). Si votre immeuble est concerné :
- vous pouvez vendre, mais l’arrêté doit figurer au dossier remis à l’acquéreur et sera mentionné par le notaire ;
- pendant la durée de l’arrêté, le loyer cesse en principe d’être dû par le locataire (article L521-2 du même code), ce qui réduit fortement l’intérêt pour un investisseur ;
- la levée de l’arrêté après travaux redonne de la valeur au bien. Mieux vaut parfois attendre cette levée que vendre en pleine procédure.
Les travaux votés en assemblée générale
Un ravalement, une reprise de charpente ou un renforcement de plancher déjà voté reste en principe à la charge du vendeur s’il est exigible avant la vente, sauf accord différent inscrit dans le compromis. Discutez-en en amont avec votre notaire pour que la répartition soit claire et que l’acheteur ne la découvre pas à la dernière minute.
Le permis de louer s’applique-t-il à Belsunce ?
La Métropole Aix-Marseille-Provence a mis en place l’autorisation préalable de mise en location à Noailles en octobre 2019, puis l’a étendue à la Belle de Mai et à Hoche-Versailles. Belsunce ne fait pas partie des périmètres annoncés à ce jour, mais ils peuvent évoluer : vérifiez l’adresse exacte auprès de la Métropole avant de présenter le bien comme « louable immédiatement ». Un investisseur posera la question.
Comment fixer le bon prix pour un appartement à Belsunce ?
Partez des ventes réelles plutôt que des annonces. Voici une méthode simple, calculée sur un exemple de 40 m² :
- base de départ : 40 m² x 3 200 €/m² (médiane DVF 2025 du 1er) = 128 000 € ;
- immeuble avec ravalement récent, parties communes entretenues, pas de procédure : le bien peut se situer au-dessus de la médiane ;
- travaux lourds à prévoir dans le logement ou dans l’immeuble : l’acheteur déduira le coût des devis, et souvent un peu plus pour couvrir l’incertitude ;
- étage élevé sans ascenseur : un frein pour les familles, beaucoup moins pour un investisseur qui loue à des étudiants.
Pour suivre la tendance par arrondissement, consultez notre observatoire des prix à Marseille. Une fois le prix de vente envisagé, le calculateur de prix net vendeur vous indique ce qui vous restera réellement.
Quels documents préparer avant la mise en vente ?
À Belsunce plus qu’ailleurs, un dossier complet rassure et accélère la vente. Rassemblez :
- les trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale et le carnet d’entretien de l’immeuble ;
- le diagnostic technique global s’il existe, et le plan pluriannuel de travaux pour les copropriétés qui y sont soumises ;
- les diagnostics obligatoires : DPE, plomb (immeubles construits avant 1949), amiante, électricité et gaz si les installations ont plus de 15 ans, état des risques ;
- le cas échéant, l’arrêté de mise en sécurité et l’arrêté de mainlevée ;
- si le bien est loué, le bail en cours et les dernières quittances.
Si vous vendez un immeuble entier, notre page dédiée à l’immeuble de rapport à Marseille détaille les points spécifiques à ce type de cession.
Questions fréquentes
Peut-on vendre un appartement à Belsunce dans un immeuble sous arrêté ?
Oui. La vente est possible, mais l’arrêté doit être porté à la connaissance de l’acquéreur et il influe directement sur le prix et sur la possibilité de louer.
Quel est le prix au m² à Belsunce en 2025 ?
La base DVF ne publie pas de statistique propre au quartier. Pour l’ensemble du 1er arrondissement, la médiane des appartements vendus en 2025 est de 3 200 €/m².
Belsunce est-il soumis au permis de louer ?
Pas à ce jour selon les périmètres publiés par la Métropole, qui concernent Noailles, la Belle de Mai et Hoche-Versailles. Vérifiez toujours l’adresse précise, car ces périmètres évoluent.
Vaut-il mieux vendre libre ou occupé ?
Un logement libre touche à la fois les occupants et les investisseurs. Un logement loué intéresse surtout les investisseurs, qui examineront le loyer, la solvabilité du locataire et la date de fin du bail.
Comment connaître la valeur de votre bien ?
GNE Transactions peut analyser votre appartement et le dossier de votre copropriété pour situer votre prix par rapport aux ventes récentes du 1er. Pour obtenir un avis chiffré, faites une demande d’estimation.