Aux Réformés, en haut de la Canebière, autour de l’église Saint-Vincent-de-Paul, on vend surtout des appartements anciens dans des immeubles de rapport du XIXe siècle, avec un public d’acheteurs plus large qu’au cœur du 1er : jeunes couples, familles qui veulent rester en ville, investisseurs. Le bon prix se construit en comparant votre bien aux ventes de trois arrondissements voisins, le 1er, le 4e et le 5e, car vos acheteurs hésitent souvent entre ces secteurs. Le second levier est l’état de la copropriété, qui doit désormais disposer d’un plan pluriannuel de travaux.
En bref
- D’après la base DVF des ventes notariées, le prix médian des appartements était en 2025 de 3 200 €/m² dans le 1er, 2 889 €/m² dans le 4e et 3 435 €/m² dans le 5e.
- Les acheteurs des Réformés comparent avec les Cinq-Avenues, Longchamp et Notre-Dame-du-Mont : votre prix doit tenir face à ces alternatives.
- Les grands appartements avec balcon du boulevard de la Libération et des rues voisines intéressent les familles, pour qui l’ascenseur et la luminosité comptent beaucoup.
- Toute copropriété de plus de quinze ans doit désormais avoir adopté un projet de plan pluriannuel de travaux : c’est un document que l’acheteur vous demandera.
Où se situent les Réformés et qui y achète ?
Le secteur se forme autour de l’église Saint-Vincent-de-Paul, que les Marseillais appellent les Réformés, au point où la Canebière rejoint le boulevard de la Libération, qui file vers le palais Longchamp. La station de métro Réformés-Canebière, sur la ligne 2, met la gare Saint-Charles, Castellane et le Prado à quelques stations.
Les acheteurs y cherchent la vie de centre-ville avec un peu plus de calme et de surface que dans le bas de la Canebière. On croise trois profils :
- les jeunes actifs, qui viennent pour le métro et les commerces ;
- les familles, qui veulent un T3 ou un T4 dans un immeuble bourgeois sans quitter le centre ;
- les investisseurs, attirés par les prix et la proximité des facultés.
Quel prix pour un appartement aux Réformés ?
Le secteur est à la croisée de plusieurs arrondissements. Voici l’évolution des prix médians des appartements, d’après la base DVF des ventes notariées :
| Arrondissement | 2022 (€/m²) | 2024 (€/m²) | 2025 (€/m²) |
|---|---|---|---|
| 1er | 3 083 | 3 103 | 3 200 |
| 4e | 2 798 | 2 798 | 2 889 |
| 5e | 3 422 | 3 419 | 3 435 |
Deux lectures pour un vendeur. Le 4e, juste derrière le boulevard de la Libération, reste moins cher : un acheteur qui arbitre sur le seul prix ira voir les Cinq-Avenues. Le 5e, avec le Camas et le haut de la Plaine, se situe au-dessus : si votre appartement a les atouts recherchés dans ce secteur (étage élevé, balcon, rénovation soignée), c’est la référence à mettre en avant.
Exemple de positionnement
Pour un T3 de 70 m² en bon état, au troisième étage avec ascenseur :
- à la médiane du 4e : 70 × 2 889 = 202 230 € ;
- à la médiane du 1er : 70 × 3 200 = 224 000 € ;
- à la médiane du 5e : 70 × 3 435 = 240 450 €.
Selon la qualité de l’immeuble et du logement, votre prix se situera quelque part dans cette fourchette, voire en dehors. La comparaison avec les ventes de votre rue reste indispensable. Notre observatoire des prix détaille ces valeurs.
Que vérifie l’acheteur dans la copropriété ?
Les immeubles du secteur ont souvent plus d’un siècle. Les acheteurs, et surtout leurs banques, s’intéressent à :
- Le projet de plan pluriannuel de travaux : prévu par la loi Climat et résilience, il est obligatoire depuis le 1er janvier 2025 pour toutes les copropriétés à usage d’habitation de plus de quinze ans, quelle que soit leur taille. Il chiffre les travaux à réaliser sur dix ans.
- Le fonds de travaux : son montant et la quote-part attachée à votre lot, qui figure dans le pré-état daté.
- Les travaux récents ou votés : façade, toiture, cage d’escalier, colonnes d’eau, électricité des parties communes.
- La présence d’un ascenseur et son état. Dans un immeuble sans ascenseur, la différence de prix entre le premier et le cinquième étage est marquée.
Un plan pluriannuel bien tenu est un argument : il montre que la copropriété anticipe plutôt qu’elle subit.
Comment valoriser un appartement ancien aux Réformés ?
Les biens du secteur ont souvent du caractère : hauteurs sous plafond, parquets, cheminées, moulures, balcons filants. Pour les mettre en valeur :
- Photographiez les éléments d’origine, mais montrez aussi la cuisine et la salle de bains, sur lesquelles les acheteurs vont chiffrer des travaux.
- Indiquez l’exposition et l’étage dans l’annonce : un appartement traversant ou sur la Canebière en étage élevé a des vues que n’a pas un logement sur cour.
- Préparez le DPE et, si le logement est classé F ou G, un devis d’amélioration. Avec la réforme de janvier 2026, un logement chauffé à l’électricité a pu gagner une classe : vérifiez votre étiquette sur le site de l’Ademe.
- Soyez transparent sur le bruit : la Canebière est animée, et un acheteur qui le découvre à la visite négociera plus que celui qui l’a lu dans l’annonce.
Faut-il viser plutôt les investisseurs ou les occupants ?
Pour un studio ou un deux-pièces, les investisseurs sont souvent majoritaires : ils regardent la classe énergétique, les charges et la proximité du métro. Pour un T3 ou un T4, les occupants dominent, et ils sont plus sensibles au calme, à la lumière et à l’ascenseur. Le texte de l’annonce et les photos doivent s’adresser au public principal de votre bien.
Pour le quartier Thiers voisin, qui s’étend jusqu’au cours Julien, notre article vendre dans le quartier Thiers détaille les spécificités de la demande étudiante.
Questions fréquentes
Dans quel arrondissement se trouvent les Réformés ?
L’église Saint-Vincent-de-Paul, dite les Réformés, se trouve dans le 1er arrondissement, en haut de la Canebière. Le secteur touche le 4e et le 5e, ce qui explique que les acheteurs comparent les trois arrondissements.
Le plan pluriannuel de travaux est-il obligatoire dans ma copropriété ?
Oui, si votre immeuble est une copropriété à usage d’habitation de plus de quinze ans. Depuis le 1er janvier 2025, l’obligation concerne toutes les copropriétés, quel que soit le nombre de lots.
Quel est le prix au m² dans le 4e arrondissement de Marseille ?
D’après la base DVF des ventes notariées, le prix médian des appartements vendus dans le 4e arrondissement était de 2 889 euros par m² en 2025, contre 3 200 euros dans le 1er et 3 435 euros dans le 5e.
Vous vendez un appartement aux Réformés ou sur le boulevard de la Libération ? Pour un prix qui tient face aux secteurs voisins, demandez une estimation de votre bien appuyée sur les ventes réellement signées.