Investir à Marseille en 2026 se joue sur trois décisions : le prix d’achat réel au mètre carré, le régime fiscal choisi (location nue ou meublée) et la classe énergétique du logement, qui conditionne désormais le droit même de louer. Le Pinel a disparu fin 2024, la location meublée a perdu une partie de son avantage à la revente en 2025, et un nouveau dispositif pour la location nue, dit « Jeanbrun », est en vigueur depuis février 2026. Le calcul doit donc être refait à partir de zéro, avec des chiffres vérifiables.
En bref
- Raisonnez en rendement net, frais d’acquisition et charges non récupérables inclus.
- Les logements classés G ne peuvent plus être loués depuis 2025, les F suivront en 2028.
- En meublé, les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value lors des ventes depuis le 15 février 2025.
- Les prix médians varient du simple au double selon l’arrondissement : partez des ventes réelles, pas des annonces.
Quels prix d’achat retenir pour un investissement locatif à Marseille ?
Les annonces surestiment souvent la réalité. Les ventes signées donnent une base plus fiable. D’après la base DVF des ventes notariées (période 2024-2025), voici les valeurs médianes des petites surfaces dans les trois arrondissements du sud :
| Arrondissement | T1 : prix médian | T1 : €/m² | T2 : prix médian | T2 : €/m² |
|---|---|---|---|---|
| 7e | 129 000 € | 4 875 | 206 700 € | 4 668 |
| 8e | 132 400 € | 4 577 | 204 000 € | 4 534 |
| 9e | 100 000 € | 3 850 | 166 000 € | 3 629 |
Le 9e affiche un ticket d’entrée nettement plus bas, ce qui améliore le rendement brut, mais la demande locative y est plus dispersée selon les secteurs. Le 7e et le 8e coûtent plus cher à l’achat et se louent plus facilement à des profils solvables. Pour aller plus loin par secteur, consultez notre observatoire des prix.
Comment calculer un rendement net qui tient la route ?
Le rendement brut (loyer annuel divisé par le prix) ne sert qu’à trier les annonces. Pour décider, il faut un rendement net de charges. Voici la méthode appliquée à un T2 acheté au prix médian du 8e.
Exemple chiffré, étape par étape
Hypothèses de travail : prix 204 000 €, frais d’acquisition estimés à 7,5 %, loyer supposé de 750 € par mois hors charges (à remplacer par votre propre étude de marché).
- Coût total : 204 000 + 15 300 = 219 300 €.
- Loyer annuel : 750 × 12 = 9 000 €.
- Rendement brut : 9 000 ÷ 219 300 = 4,1 %.
- Charges annuelles retenues dans l’hypothèse : taxe foncière 800 €, charges de copropriété non récupérables 600 €, assurance propriétaire non occupant 150 €, un mois de vacance 750 €, soit 2 300 €.
- Rendement net de charges : (9 000 − 2 300) ÷ 219 300 = 3,1 %.
Un point de rendement disparaît entre le brut et le net. Si l’opération ne tient pas avec vos propres chiffres, la fiscalité ne la sauvera pas.
Location nue ou meublée : quel régime choisir en 2026 ?
La location meublée (LMNP)
En micro-BIC, un abattement de 50 % s’applique aux loyers tant que les recettes ne dépassent pas 77 700 € par an. Au régime réel, l’amortissement du bien efface souvent l’impôt sur les loyers. Contrepartie depuis la loi de finances pour 2025 : à la revente, l’article 150 VB du CGI impose de déduire ces amortissements du prix d’acquisition, ce qui augmente la plus-value taxable. L’avantage du réel doit donc être apprécié sur toute la durée de détention.
La location nue et le dispositif Jeanbrun
L’article 47 de la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026) a créé un amortissement pour les logements loués nus, à titre de résidence principale, avec un engagement de location de 9 ans et des loyers plafonnés. Il vise les appartements neufs en immeuble collectif et les logements anciens dont les travaux atteignent au moins 30 % du prix d’acquisition. Pour un loyer de niveau intermédiaire dans le neuf, le taux est de 3,5 % par an sur 80 % du prix, dans la limite de 8 000 € par an. Les maisons individuelles sont exclues. Vérifiez les décrets d’application avant de bâtir votre plan de financement.
Pourquoi le DPE est-il devenu le premier critère de sélection ?
La loi Climat et résilience du 22 août 2021 a fixé un calendrier : les logements classés G ne peuvent plus faire l’objet d’un nouveau bail depuis le 1er janvier 2025, les F le seront en 2028 et les E en 2034. Un studio classé G acheté sans budget travaux est un bien que vous ne pouvez pas louer légalement.
Bonne nouvelle pour les petites surfaces chauffées à l’électricité : depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l’électricité est passé de 2,3 à 1,9 dans le calcul du DPE. Certains logements gagnent une classe sans aucun travaux, et une attestation de nouvelle étiquette peut être téléchargée gratuitement sur l’observatoire de l’Ademe à partir du numéro du diagnostic.
Quels secteurs regarder selon votre stratégie ?
Les données DVF des ventes 2024-2025 dans un rayon de 650 m autour de quelques quartiers montrent des écarts marqués :
- Mazargues : 3 617 €/m² en médiane, pour 194 ventes d’appartements. Ce quartier du 9e se situe au-dessus de la médiane de son arrondissement (3 041 €/m² pour les appartements vendus en 2024-2025), mais nettement sous le 8e.
- Prado : 4 143 €/m², 421 ventes, un marché profond et liquide à la revente.
- Pointe-Rouge : 4 702 €/m², 170 ventes, un marché plus étroit où l’attrait du littoral joue fortement.
Pour Mazargues, notre page dédiée détaille le secteur : vendre ou acheter à Mazargues. Si vous visez plusieurs lots en une seule acquisition, l’immeuble de rapport mérite aussi une étude.
Comment préparer la revente dès l’achat ?
Un investissement se juge aussi à la sortie. Avant de signer, posez-vous ces questions :
- Le bien plaira-t-il à un occupant, et pas seulement à un autre investisseur ?
- La copropriété a-t-elle un plan pluriannuel de travaux et un fonds de travaux alimenté ?
- La classe énergétique sera-t-elle encore acceptable en 2034 ?
- En meublé au réel, avez-vous chiffré l’effet de la réintégration des amortissements sur votre plus-value ?
Questions fréquentes
Le Pinel existe-t-il encore à Marseille ?
Non. Le Pinel et le Pinel+ ont pris fin le 31 décembre 2024. Pour la location nue, le dispositif Jeanbrun créé par la loi de finances pour 2026 a pris le relais, avec des conditions différentes.
Peut-on louer un logement classé F à Marseille ?
Oui jusqu’au 1er janvier 2028, date à partir de laquelle les logements F ne pourront plus faire l’objet d’un nouveau bail. Les logements G sont déjà exclus depuis 2025.
Faut-il préférer le 9e pour le rendement ?
Les prix d’achat y sont plus bas d’après les ventes notariées, ce qui améliore le rendement brut. La décision doit cependant intégrer la demande locative du secteur précis et la qualité de l’immeuble.
Le micro-BIC reste-t-il intéressant ?
Il reste simple, avec un abattement de 50 % jusqu’à 77 700 € de recettes en location meublée classique. Il devient moins pertinent dès que vous empruntez, car il ne permet pas de déduire les intérêts.
Vous cherchez un bien locatif dans le sud de Marseille ? Décrivez votre projet à l’équipe GNE Transactions depuis notre page acheter un bien. Vous pouvez aussi nous appeler au 06 69 13 19 04.