Pendant un divorce, le logement familial peut être vendu avant que le jugement soit prononcé, mais seulement si les deux époux signent. Le prix est ensuite réparti selon les droits de chacun, et il peut rester bloqué chez le notaire tant que la liquidation du régime matrimonial n’est pas réglée. Si l’un des deux veut garder le bien, ce n’est plus une vente mais un partage, taxé à 1,1 %. Voici comment s’organisent ces étapes à Marseille.
En bref
- Tant que le divorce n’est pas prononcé, aucun époux ne peut vendre seul le logement de la famille, même s’il en est seul propriétaire (article 215 du Code civil).
- Vendre avant le divorce simplifie souvent la liquidation, mais le prix peut être consigné chez le notaire jusqu’à l’accord sur le partage.
- Racheter la part de l’autre déclenche un droit de partage de 1,1 % pour les époux qui divorcent, au lieu de 2,5 % dans les autres partages.
- Les pénalités de remboursement anticipé du prêt sont plafonnées par la loi.
Peut-on vendre le logement avant que le divorce soit prononcé ?
Oui. Rien n’oblige à attendre le jugement ou la convention de divorce. En revanche, l’article 215 du Code civil protège le logement familial : un époux ne peut pas en disposer sans l’accord de l’autre, quel que soit le régime matrimonial et même si le bien a été acheté par un seul d’entre eux. Concrètement, les deux signatures seront nécessaires sur le mandat de vente, l’avant-contrat et l’acte authentique.
Si l’un des époux refuse de vendre, l’autre doit attendre la décision du juge aux affaires familiales ou, après le divorce, engager une action en partage. Mieux vaut donc chercher un accord sur le principe de la vente et sur un prix plancher avant de lancer la commercialisation.
Comment le prix de vente est-il partagé entre les époux ?
Tout dépend du régime matrimonial et de la façon dont le bien a été financé.
- Mariés sans contrat (communauté réduite aux acquêts) : un bien acheté pendant le mariage est commun, le prix revient en principe pour moitié à chacun, après remboursement du prêt.
- Séparation de biens : le bien est détenu en indivision selon les quotes-parts inscrites dans l’acte d’achat, par exemple 60 % et 40 %.
- Apport personnel d’un époux (héritage, donation, argent possédé avant le mariage) : il peut ouvrir droit à une récompense ou à une créance entre époux, calculée par le notaire.
Lorsque les époux ne sont pas encore d’accord sur ces calculs, le notaire peut conserver le prix, déduction faite du solde du crédit, jusqu’à la signature de l’état liquidatif. La vente avance, la discussion sur le partage continue sans bloquer l’acheteur.
Vendre ou racheter la part de l’autre : que coûte chaque option ?
Si l’un des époux veut conserver le logement, il rachète la part de l’autre en lui versant une soulte. L’opération est constatée par un acte de partage, soumis à un droit de partage. Depuis le 1er janvier 2022, ce droit est de 1,1 % pour les partages consécutifs à un divorce ou à la rupture d’un PACS (article 746 du Code général des impôts), contre 2,5 % pour les autres partages.
Exemple chiffré
Prenons une maison du 9e arrondissement estimée 520 000 €, avec 120 000 € de capital restant dû, détenue moitié chacun.
- Actif net : 520 000 à 120 000 = 400 000 €.
- Droit de partage à 1,1 % : 400 000 × 1,1 % = 4 400 €, auxquels s’ajoutent les émoluments du notaire.
- Soulte à verser à l’autre époux : 400 000 / 2 = 200 000 €, en plus de la reprise du prêt restant.
- En cas de vente au même prix, chacun récupère 200 000 € après remboursement du prêt, mais il faut déduire les frais de mainlevée et les éventuelles indemnités de remboursement anticipé.
Pour situer la valeur de départ, d’après la base DVF des ventes notariées, le prix médian des maisons vendues dans le 9e en 2024 et 2025 est de 534 000 €. Les écarts entre maisons restent cependant importants selon le terrain et l’état.
Que devient le prêt immobilier ?
À la vente, le notaire rembourse la banque sur le prix. Le contrat peut prévoir des indemnités de remboursement anticipé, mais l’article R313-28 du Code de la consommation les plafonne au plus faible de deux montants : six mois d’intérêts sur le capital remboursé, ou 3 % du capital restant dû. Vérifiez votre offre de prêt : certaines prévoient une exonération.
En cas de rachat de soulte, l’époux qui garde le bien doit obtenir de la banque la désolidarisation de l’autre. Sans cet accord, celui qui part reste tenu du prêt, même s’il n’est plus propriétaire. C’est un point à régler avant de signer l’acte de partage.
Quel calendrier prévoir pour une vente pendant un divorce ?
Le calendrier dépend du type de divorce. En divorce par consentement mutuel, la convention rédigée par les avocats doit contenir l’état liquidatif du régime matrimonial ; lorsqu’un bien immobilier est concerné, cet état doit être établi par acte notarié. Vendre avant de signer la convention allège donc la liquidation.
Dans un divorce judiciaire, la procédure peut durer plus longtemps, et la question de l’occupation du logement entre-temps se pose : le juge peut attribuer la jouissance à l’un des époux, à titre gratuit ou moyennant une indemnité. Si le logement reste occupé pendant la vente, prévoyez qui organise les visites et qui supporte les charges jusqu’à la signature.
Points à fixer par écrit entre époux
- Le prix minimum accepté par les deux.
- Qui signe les visites et qui reçoit les offres.
- La répartition des charges, de la taxe foncière et des mensualités jusqu’à la vente.
- Le sort du prix en attendant l’état liquidatif.
Questions fréquentes
Mon conjoint peut-il vendre la maison sans mon accord pendant la procédure ?
Non. L’article 215 du Code civil interdit à un époux de disposer seul du logement de la famille. Un acte signé sans votre consentement peut être annulé à votre demande.
Quel est le taux du droit de partage en cas de divorce ?
Il est de 1,1 % de l’actif net partagé depuis le 1er janvier 2022, pour les partages liés à un divorce ou à la rupture d’un PACS. Pour les autres partages, le taux reste de 2,5 %.
Le prix de vente peut-il être bloqué chez le notaire ?
Oui. Si les époux ne sont pas encore d’accord sur la liquidation, le notaire conserve le prix, après remboursement du prêt, jusqu’à la signature de l’état liquidatif ou une décision de justice.
Doit-on payer des pénalités pour rembourser le prêt par anticipation ?
Cela dépend de votre contrat. Si elles sont prévues, elles ne peuvent pas dépasser six mois d’intérêts ni 3 % du capital restant dû.
Pour fixer un prix accepté par les deux époux, une valeur argumentée et neutre aide à apaiser la discussion. Notre article sur l’estimation en cas de divorce détaille ce point, et vous pouvez demander à l’équipe GNE Transactions une estimation écrite de votre bien, remise aux deux époux.