Vivre à Malmousque : le guide 2026

Vivre à Malmousque en 2026 suppose un budget parmi les plus élevés de Marseille. La base DVF ne publie pas de médiane propre au hameau, mais les rues voisines donnent les repères : d’après la base DVF des ventes notariées, les appartements se sont vendus 5 156 €/m² en médiane rue du Vallon des Auffes et 7 653 €/m² sur la corniche (chemin du Président John F. Kennedy) entre 2023 et 2025, et les maisons 8 592 €/m² rue du Vallon des Auffes. Ces niveaux dépassent la médiane d’Endoume (5 000 €/m² pour les appartements sur 2024 et 2025) et se situent dans le haut de l’échelle du 7e, où la moitié des maisons vendues entre 2023 et 2025 l’ont été entre 6 601 et 10 444 €/m².

Malmousque n’est pas un quartier, c’est un hameau. Un ancien village de pêcheurs coincé entre le boulevard de la Corniche et la mer, à deux pas du vallon des Auffes et de l’anse de Maldormé, qui se résume à une poignée de rues : la rue de la Douane, la place de la Douane, le chemin de Malmousque et les venelles qui plongent vers l’anse. On y vit les pieds dans l’eau, en pleine ville, à quinze minutes du Vieux-Port. Ce guide vous dit à qui ce mode de vie convient, ce qu’il coûte et ce qu’il impose. Les repères propres à l’arrondissement sont réunis sur la page agence immobilière du 7e arrondissement.

Comment vit-on au quotidien à Malmousque ?

La journée commence par la baignade. L’anse de Malmousque et ses rochers plats servent de plage de quartier d’avril à octobre : on nage avant le travail, les enfants sautent des rochers l’après-midi. La qualité des eaux de baignade est suivie par la Ville et consultable sur marseille.fr pendant la saison.

Le hameau vit ensuite au rythme de ses tables. Quelques restaurants et bars installés en bord d’eau, au vallon des Auffes et autour de l’anse, attirent une clientèle marseillaise et touristique le soir venu. C’est un charme et une contrainte : les terrasses animent les soirées de juin à septembre, et les riverains des venelles les plus proches le savent.

Pour les courses, il faut remonter. Les commerces du quotidien se trouvent rue d’Endoume, à cinq ou dix minutes à pied par les escaliers, et sur la Corniche pour les bus 83 et 55. La boulangerie, la pharmacie, le primeur et la supérette sont donc à portée de marche, mais toujours en montée au retour. Les repères du quartier sont réunis sur la page agence immobilière Endoume.

Quel budget prévoir pour s’installer à Malmousque en 2026 ?

La base DVF ne permet pas d’isoler Malmousque : ses ventes se fondent dans celles d’Endoume, dont la médiane de 5 000 €/m² pour les appartements (ventes 2024 et 2025, d’après la base DVF des ventes notariées) est tirée vers le bas par les immeubles sans ascenseur de la rue d’Endoume (4 767 €/m² entre 2023 et 2025). Le 7e dans son ensemble affiche 5 021 €/m² pour les appartements et 8 161 €/m² pour les maisons en 2025. Malmousque occupe le haut de cette échelle, comme la corniche voisine (7 653 €/m² pour les appartements et 10 195 €/m² pour les maisons entre 2023 et 2025), et la dépasse pour les biens exceptionnels. Le tableau ci-dessous traduit ces médianes en budgets pour des surfaces types.

Repère DVF (ventes 2023 à 2025)	Ventes	Prix médian (€/m²)	Budget pour une surface type	Mensualité indicative sur 20 ans*
Appartement, rue du Vallon des Auffes	17	5 156	70 m² : environ 361 000 €	environ 2 080 €
Appartement, corniche Kennedy	65	7 653	70 m² : environ 536 000 €	environ 3 090 €
Maison, rue du Vallon des Auffes	11	8 592	90 m² : environ 773 000 €	environ 4 460 €
Maison, corniche Kennedy	5	10 195	110 m² : environ 1 121 000 €	environ 6 460 €

*Mensualité calculée sans apport sur 20 ans au taux moyen CAFPI de septembre 2026 (3,43 %), hors assurance et frais. Ajoutez environ 7,5 à 8 % de frais d’acquisition dans l’ancien, avec des droits de mutation à 6,32 % dans les Bouches-du-Rhône : notre simulateur de frais de notaire à Marseille vous donne le montant exact selon votre prix.

Au-delà du prix au m², retenez une règle : à Malmousque, on achète un bien global. Un cabanon de 35 m² avec accès direct aux rochers ne se compare pas à un T2 de 45 m² sur cour. La vue frontale, l’accès à l’eau, l’intimité et la qualité de la rénovation comptent plus que la surface.

Demandez votre estimation gratuite et précise sous 48 h : contactez GNE Transactions.

Pour qui Malmousque est-il fait, et pour qui ne l’est-il pas ?

Le hameau convient à des acheteurs qui privilégient le cadre sur la commodité. Nous y accompagnons trois profils : des couples de 50 à 65 ans qui vendent une grande maison de Bompard ou du Roucas-Blanc pour une maison de pêcheur à terrasse ; des familles installées qui veulent la mer au quotidien et acceptent le trajet vers Saint-Joseph des Maristes ou le Lycée Périer ; des acquéreurs de résidence secondaire venus d’Aix, de Lyon ou de Paris, qui viennent d’avril à octobre.

Il convient moins bien à ceux qui prennent la voiture plusieurs fois par jour, aux personnes à mobilité réduite et à ceux qui veulent des commerces au pied de l’immeuble. Une famille avec poussette et deux voitures vivra plus simplement rue d’Endoume ou à Saint-Lambert, où les prix du 13007 sont plus doux.

Comment gérer le stationnement et les déplacements ?

C’est le point noir, il faut le dire clairement. Les venelles de Malmousque sont pour la plupart piétonnes ou en impasse, et les quelques places de la rue de la Douane et du chemin de Malmousque sont prises en permanence. Sur la Corniche, le stationnement est payant et saturé dès les beaux jours. Un bien vendu avec une place ou un garage se négocie avec une prime significative, et il faut souvent sacrifier une partie du budget pour un box à louer dans une résidence d’Endoume.

La bonne nouvelle, c’est que la voiture est peu nécessaire. Les bus 83 (Corniche) et 55 (Endoume) relient le Vieux-Port en quinze à vingt minutes. Beaucoup d’habitants circulent à vélo électrique ou à pied vers le Pharo et Saint-Victor. Pour les trajets vers le 8e, Périer et les écoles, comptez vingt à trente minutes en voiture aux heures de pointe par la Corniche et l’avenue du Prado.

Quels sont les points de vigilance avant d’acheter à Malmousque ?

Le statut juridique du bien

Le hameau compte des cabanons, des maisons surélevées au fil des décennies et des divisions anciennes. Avant toute offre, faites vérifier par votre notaire la conformité des surfaces, l’existence d’autorisations d’urbanisme pour les extensions et terrasses, et les servitudes de passage entre voisins, fréquentes dans les venelles. Malmousque se trouve à proximité de sites protégés et de la Corniche : certains travaux extérieurs peuvent nécessiter un avis de l’architecte des Bâtiments de France. Les règles générales sont détaillées sur notaires.fr.

L’exposition à la mer

Embruns, sel et mistral usent menuiseries, ferronneries et façades plus vite qu’à Endoume. Regardez l’état des garde-corps, des volets et des toitures-terrasses.

Les nuisances estivales

Baigneurs, restaurants et promeneurs de la Corniche animent le hameau de juin à septembre. Visitez un samedi de juillet en fin d’après-midi avant de vous décider, et observez les accès à l’anse depuis le bien visé.

Le DPE et l’audit énergétique

Murs anciens et chauffage électrique d’origine sont fréquents. Un audit énergétique est obligatoire pour vendre une maison ou un immeuble en monopropriété classé E, F ou G (pas pour un appartement en copropriété, pour lequel le DPE suffit) ; intégrez le coût d’une isolation dans votre offre.

Que trouve-t-on réellement à la vente à Malmousque ?

Très peu de biens, et rarement longtemps. Un exemple type, situation hypothétique, donne la mesure : un T3 de 68 m² au deuxième étage d’un petit immeuble de la rue de la Douane, avec une terrasse de 12 m² et une vue latérale sur l’anse. Dans un rayon de 650 m autour d’Endoume, la médiane DVF des appartements est d’environ 5 000 €/m² sur 2024 et 2025, et un quart des ventes dépasse 6 450 €/m² : avec la terrasse et la vue, ce bien se situe dans cette partie haute, autour de 440 000 €.

Second exemple type : une maison de pêcheur de 95 m² sur deux niveaux, rénovée, avec une terrasse face à la mer et un accès direct aux rochers. La médiane DVF des maisons autour d’Endoume est d’environ 7 600 €/m², mais un bien les pieds dans l’eau sort des moyennes : seule une estimation détaillée, appuyée sur les rares ventes comparables du hameau, permet de fixer un prix défendable.

La leçon : sur un marché aussi étroit, il faut être connu de l’agence, financé et prêt à visiter sous 48 h. Notre guide de l’achat d’un appartement à Marseille détaille les étapes.

Comment GNE Transactions vous aide à acheter à Malmousque ?

Notre agence du Roucas-Blanc couvre la Corniche, Endoume et Malmousque au quotidien. Nous connaissons les propriétaires du hameau, les copropriétés de la rue de la Douane et l’historique des ventes de chaque venelle. Quand un vendeur nous confie un mandat, nos acheteurs inscrits sont prévenus en premier.

Nous vous aidons ensuite à sécuriser l’achat : lecture des diagnostics, vérification des autorisations d’urbanisme avec le notaire, rédaction des conditions suspensives adaptées à un bien atypique, et coordination avec la vente de votre logement actuel si vous devez vendre pour acheter. Le délai de rétractation de dix jours et les étapes du compromis sont rappelés sur service-public.fr.

Demandez votre estimation gratuite et précise sous 48 h : contactez GNE Transactions. Vous cherchez à acheter à Malmousque ? Confiez-nous votre recherche et, si vous devez vendre avant d’acheter, nous estimons votre bien actuel sous 48 h.

FAQ

Quel est le prix au m² à Malmousque en 2026 ?

La base DVF ne publie pas de médiane propre au hameau, intégré à Endoume (5 000 €/m² pour les appartements sur 2024 et 2025). Les rues voisines donnent les repères : d’après la base DVF des ventes notariées, les appartements se sont vendus 5 156 €/m² en médiane rue du Vallon des Auffes et 7 653 €/m² sur la corniche entre 2023 et 2025, les maisons 8 592 €/m² rue du Vallon des Auffes. La vue, l’accès et le prix global du bien comptent davantage que le prix au m².

Peut-on vivre à Malmousque sans voiture ?

Oui, et c’est souvent le mode de vie choisi. Les bus 83 sur la Corniche et 55 à Endoume rejoignent le Vieux-Port en quinze à vingt minutes, les commerces de la rue d’Endoume sont à quelques minutes à pied et le vélo électrique fait le reste. Le stationnement est en revanche quasi inexistant dans les venelles : un bien vendu avec un garage se paie avec une prime notable.

Malmousque convient-il à une famille avec enfants ?

Oui pour des familles qui privilégient la baignade quotidienne et le calme, et acceptent les escaliers, la poussette portée et le trajet vers les écoles. Saint-Joseph des Maristes est proche, le Lycée Périer se rejoint en bus ou en voiture. Les familles nombreuses avec deux voitures et beaucoup d’activités dans le 8e sont souvent plus à l’aise à Endoume ou à Saint-Lambert.

Malmousque est-il bruyant l’été ?

Le hameau est très calme d’octobre à mai. De juin à septembre, la baignade dans l’anse, les restaurants du vallon des Auffes et du bord d’eau et les promeneurs de la Corniche animent les soirées. Les venelles éloignées des terrasses restent paisibles. Nous recommandons une visite un samedi de juillet en fin de journée avant de faire une offre.

Quels frais ajouter au prix d’un bien à Malmousque ?

Comptez environ 7,5 à 8 % de frais d’acquisition dans l’ancien, les droits de mutation étant fixés à 6,32 % dans les Bouches-du-Rhône. Ajoutez le coût éventuel d’une location de garage à Endoume, l’entretien renforcé lié aux embruns, et les travaux d’isolation si le DPE est classé E, F ou G, classes qui déclenchent un audit énergétique obligatoire à la vente d’une maison (pas d’un appartement en copropriété).

Par l’équipe GNE Transactions, agence immobilière spécialiste du 7e, 8e et 9e arrondissement de Marseille.

Photo d’illustration : TouN, CC BY-SA 3.0, via Wikimedia Commons.