Un appartement sans ascenseur se vend très bien à Marseille, à condition de viser les bons acheteurs et de transformer l’étage en argument : lumière, calme, vue, parfois terrasse. La ville compte des milliers d’immeubles anciens de trois ou quatre niveaux qui n’en ont jamais eu, et les acheteurs locaux le savent. Le prix doit en revanche refléter l’effort demandé, surtout à partir du troisième étage, et le dossier doit répondre d’avance à la question qui viendra à chaque visite : un ascenseur est-il envisageable ?
En bref
- Les immeubles « trois fenêtres » typiques de Marseille ont rarement un ascenseur, et la cage d’escalier permet difficilement d’en ajouter un.
- Le public des étages élevés sans ascenseur : jeunes actifs, investisseurs, amateurs de dernier étage.
- L’installation d’un ascenseur se vote à la majorité de l’article 25 de la loi de 1965.
- Les copropriétaires du rez-de-chaussée ne paient généralement pas, car les charges suivent l’utilité de l’équipement.
Pourquoi tant d’immeubles marseillais n’ont-ils pas d’ascenseur ?
Le « trois fenêtres marseillais » est l’immeuble emblématique de la ville : une façade étroite percée de trois fenêtres par niveau, trois ou quatre étages, un escalier central, souvent construit à la fin du XIXe ou au début du XXe siècle. On en trouve en grand nombre à Endoume, à Vauban, à Saint-Lambert, autour de la Plaine et dans le 5e. Ces immeubles ont été conçus sans ascenseur, avec des cages d’escalier trop étroites pour en ajouter un sans empiéter sur les paliers ou les logements.
Résultat : dans ces quartiers, l’absence d’ascenseur est la norme, et les acheteurs comparent entre eux des biens qui partagent ce défaut. Le désavantage est réel, mais il est moins pénalisant qu’à proximité de résidences modernes équipées.
Quel effet sur le prix de vente ?
Il n’existe pas de statistique publique isolant l’ascenseur dans les ventes marseillaises : la base DVF ne renseigne pas cette caractéristique. L’impact s’apprécie donc par comparaison avec des ventes récentes dans des immeubles similaires. En pratique, on observe trois situations :
- rez-de-chaussée et premier étage : l’absence d’ascenseur ne change presque rien ;
- deuxième et troisième étages : léger frein, surtout pour les familles avec enfants en bas âge ;
- quatrième étage et au-delà : le public se réduit nettement, sauf si l’étage apporte une vue, une terrasse ou une luminosité exceptionnelle.
Le cas du dernier étage
Un dernier étage sans ascenseur, avec terrasse ou vue mer, garde une forte attractivité. Pour ce type de bien, la rareté compense l’effort. Notre page sur le dernier étage à Marseille détaille ce que recherchent ces acheteurs.
Un ascenseur peut-il être installé dans la copropriété ?
La question sera posée à chaque visite. Mieux vaut y répondre avec des éléments précis.
Les règles de vote
L’installation d’un ascenseur est un travail d’amélioration. Elle se vote à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, c’est-à-dire la majorité des voix de tous les copropriétaires. Si le projet recueille au moins un tiers des voix sans atteindre cette majorité, un second vote peut avoir lieu immédiatement à la majorité simple de l’article 24.
La répartition du coût
Les charges d’un ascenseur sont réparties selon l’utilité qu’il présente pour chaque lot (article 10 de la loi de 1965). Prenons un devis hypothétique de 120 000 € pour un immeuble de quatre niveaux avec un appartement par étage, et une grille d’utilité de 0 pour le rez-de-chaussée, 1 pour le premier, 2 pour le deuxième et 3 pour le troisième (6 parts au total) :
- rez-de-chaussée : 0 € ;
- premier étage : 120 000 × 1/6 = 20 000 € ;
- deuxième étage : 120 000 × 2/6 = 40 000 € ;
- troisième étage : 120 000 × 3/6 = 60 000 €.
Ce calcul montre pourquoi les projets aboutissent rarement dans les petits immeubles : la charge repose sur peu de copropriétaires. Si la question a déjà été étudiée en assemblée générale, joignez le procès-verbal au dossier de vente.
Comment présenter un appartement sans ascenseur ?
- Annoncer clairement l’étage et l’absence d’ascenseur dès l’annonce : un acheteur déçu en bas de l’escalier ne montera pas avec un œil favorable.
- Mettre en avant ce que l’étage apporte : lumière, vue dégagée, absence de vis-à-vis, calme.
- Soigner la cage d’escalier si possible : un escalier propre et éclairé rend la montée plus agréable.
- Organiser les visites en milieu de journée pour profiter de la lumière.
- Indiquer les solutions de livraison et de stationnement à proximité.
Quels acheteurs cibler en priorité ?
Les jeunes actifs sans enfants, les étudiants et leurs parents, les investisseurs locatifs sont les acheteurs naturels de ces appartements. Les investisseurs regardent la rentabilité : un T2 au troisième étage sans ascenseur, bien situé près d’un métro, se loue sans difficulté particulière. Les familles et les seniors seront plus réticents.
Pour un appartement à Endoume ou dans les rues voisines, notre page vendre ou acheter à Endoume présente les repères de prix du quartier. D’après la base DVF des ventes notariées, le prix médian des appartements dans un rayon de 650 mètres autour d’Endoume atteint 5 000 €/m² sur 2024 et 2025, pour une surface médiane de 55 m², ce qui reflète bien la place des petits logements anciens dans ce secteur.
Pour estimer ce qu’il vous restera une fois les honoraires et les frais déduits, utilisez le calculateur de prix net vendeur à Marseille.
Questions fréquentes
Faut-il baisser le prix d’un appartement au quatrième sans ascenseur ?
Le prix doit être comparé à des ventes dans des immeubles comparables, sans ascenseur et au même étage. Si votre étage apporte une vue ou une terrasse, l’écart avec un étage bas peut être faible, voire inversé.
Un copropriétaire du rez-de-chaussée peut-il bloquer un projet d’ascenseur ?
Il peut voter contre, mais il ne dispose pas d’un droit de veto. Le projet se vote à la majorité de l’article 25, et ce copropriétaire ne participera généralement pas aux charges s’il n’en a pas l’utilité.
Un monte-escalier est-il une alternative ?
Pour un copropriétaire à mobilité réduite, un monte-escalier peut être installé à ses frais, sous réserve de l’accord de l’assemblée générale si l’équipement occupe les parties communes. Il ne remplace pas un ascenseur pour la valeur du bien.
Vous vendez un appartement en étage sans ascenseur ? L’équipe GNE Transactions vous aide à fixer le bon prix et à cibler les acheteurs adaptés : demandez votre estimation. Vous pouvez aussi nous appeler au 06 69 13 19 04.