Frais de notaire à Marseille en 2026 : calcul, exemples et astuces pour économiser

À Marseille, les frais de notaire représentent environ 7,5 à 8 % du prix d’achat dans l’ancien et 2 à 3 % dans le neuf. Sur un appartement à 300 000 € dans le 8e arrondissement, l’acquéreur doit prévoir de l’ordre de 23 500 € en plus du prix. La plus grande partie de cette somme n’est pas la rémunération du notaire : ce sont des impôts, les droits de mutation, fixés à 6,32 % dans les Bouches-du-Rhône depuis le 1er mai 2025, un taux toujours en vigueur en 2026.

Que vous achetiez ou que vous vendiez dans le 7e, le 8e, le 9e ou à Cassis, comprendre ces frais change vos calculs : le budget total de l’acheteur, donc le prix qu’il peut vous offrir, et les quelques frais qui restent à la charge du vendeur. Voici le détail, avec trois exemples chiffrés à 300 000, 450 000 et 800 000 €.

Combien de frais de notaire pour 130 000 € ou 250 000 € à Marseille en 2026 ?

Le barème 2026 est vérifié aux sources officielles : la DGFiP publie pour les Bouches-du-Rhône un taux départemental de 5,00 % (4,50 % pour un primo-accédant qui achète sa résidence principale) dans son tableau des taux applicables au 1er mai 2026, auquel s’ajoutent la taxe communale de 1,20 % et les frais d’assiette. Les émoluments du notaire suivent le barème national inchangé (3,870 %, 1,596 %, 1,064 % puis 0,799 % au-delà de 60 000 €, hors TVA), rappelé par Service-public.fr. Calcul pour un logement ancien, hors débours et frais de formalités, qui varient selon le dossier :

Prix d’achat	Droits de mutation (6,32 %)	Émoluments TTC	Contribution de sécurité immobilière (0,10 %)	Total approximatif
130 000 €	8 214 €	1 723 €	130 €	environ 10 070 € (7,7 %)
250 000 €	15 796 €	2 874 €	250 €	environ 18 920 € (7,6 %)
250 000 €, primo-accédant (5,81 %)	14 517 €	2 874 €	250 €	environ 17 640 € (7,1 %)

Dans le neuf, les droits de mutation tombent à 0,715 % du prix, d’où des frais de 2 à 3 %. Pour un montant exact, le notaire chargé de la vente établit un décompte.

De quoi sont composés les frais de notaire à Marseille ?

Le terme « frais de notaire » est trompeur. Les « frais d’acquisition » se décomposent en quatre postes, dont un seul revient à l’étude. Les leviers pour réduire la facture sont détaillés plus bas.

Poste	Part approximative du prix (ancien)	Bénéficiaire
Droits de mutation (DMTO) : taxe départementale 4,50 % + taxe communale 1,20 % + frais d’assiette de l’État	6,32 %	Département, commune, État
Émoluments du notaire (barème réglementé, dégressif) + TVA 20 %	≈ 1 à 1,1 %	L’étude notariale
Contribution de sécurité immobilière	0,10 %	État
Débours et formalités (cadastre, urbanisme, hypothèques, copies)	≈ 800 à 1 500 €	Tiers et administrations
Total dans l’ancien	≈ 7,5 à 8 %
Total dans le neuf (VEFA)	≈ 2 à 3 %

Le département des Bouches-du-Rhône a porté sa part de droits à 4,50 % en 2025, comme la loi de finances l’y autorisait, ce qui a fait passer le total des droits de mutation de 5,80 % à 6,32 %. À la date de rédaction (septembre 2026), ce taux s’applique toujours. Les primo-accédants qui achètent leur résidence principale peuvent être exemptés de cette hausse : vérifiez votre situation avec votre notaire.

Comment calculer les frais de notaire : trois exemples marseillais

Le calcul simple consiste à appliquer 6,32 % de droits, puis à ajouter les émoluments réglementés (environ 0,8 % du prix au-delà de 60 000 €, plus une part fixe sur les premières tranches), la contribution de sécurité immobilière et les débours. Voici trois cas types du sud de Marseille, arrondis.

Bien (ancien)	Prix	Droits de mutation 6,32 %	Émoluments TTC + CSI + débours	Total estimé	Part du prix
T2 de 45 m² à Sainte-Anne (13008)	300 000 €	18 960 €	≈ 4 600 €	≈ 23 500 €	≈ 7,9 %
T4 de 95 m² à Bonneveine (13008)	450 000 €	28 440 €	≈ 6 200 €	≈ 34 500 €	≈ 7,7 %
Maison de 130 m² à Mazargues (13009)	800 000 €	50 560 €	≈ 10 000 €	≈ 60 500 €	≈ 7,6 %

Le pourcentage baisse légèrement quand le prix monte, car les émoluments sont dégressifs et les débours quasi fixes. Ces montants sont des ordres de grandeur : le simulateur officiel de notaires.fr et le décompte de votre notaire font foi. Le notaire demande une provision légèrement supérieure au moment de l’acte et rembourse le trop-perçu quelques mois plus tard.

Demandez votre estimation gratuite et précise sous 48 h : contactez GNE Transactions.

Qui paie les frais de notaire : l’acheteur ou le vendeur ?

L’acquéreur, sauf clause contraire rarissime (vente « acte en main »). Le vendeur ne paie pas les frais d’acquisition, mais il supporte ses propres frais, souvent oubliés au moment de calculer le net vendeur :

• les diagnostics obligatoires (DPE, amiante, plomb, électricité, gaz, état des risques, Carrez) : de quelques centaines d’euros à plus de mille selon la taille et l’ancienneté du bien ;
• l’état daté et le pré-état daté demandés au syndic en copropriété, dont le coût est plafonné par décret pour l’état daté ;
• la mainlevée d’hypothèque si un crédit est encore inscrit sur le bien ;
• les honoraires d’agence lorsqu’ils sont à sa charge (voir notre article sur la commission d’agence à Marseille) ;
• l’éventuel impôt sur la plus-value, hors résidence principale.

Le vendeur peut avoir intérêt à faire intervenir son propre notaire : le coût est le même pour l’acquéreur, les deux études se partagent les émoluments. Notre article choisir son notaire à Marseille détaille ce point.

Comment réduire légalement les frais de notaire ?

Trois leviers sont admis, à condition d’être documentés.

Déduire les meubles du prix

Les droits de mutation ne portent que sur l’immobilier. Une cuisine équipée, des électroménagers ou des meubles laissés dans le bien peuvent être valorisés à part dans le compromis, sur la base d’une liste détaillée et de valeurs réalistes (valeur d’usage, pas prix d’achat). Sur 10 000 € de mobilier, l’acquéreur économise environ 630 € de droits. Le notaire vérifie la cohérence de la liste.

Honoraires d’agence à la charge de l’acquéreur

Quand le mandat prévoit des honoraires à la charge de l’acquéreur, les droits se calculent sur le prix hors honoraires. Sur un bien affiché 450 000 € dont 18 000 € d’honoraires, l’assiette taxable descend à 432 000 € et l’acquéreur économise environ 1 140 €.

Acheter dans le neuf

En VEFA ou pour un logement achevé depuis moins de cinq ans vendu pour la première fois, les droits tombent à 0,715 % et le total des frais à 2 ou 3 %. La TVA à 20 % est déjà intégrée au prix. Dans le sud de Marseille, l’offre neuve reste rare, et le prix au m² du neuf compense en général l’écart de frais.

Que change le taux de 6,32 % pour un vendeur du sud de Marseille ?

Les frais d’acquisition font partie du budget global de l’acheteur, au même titre que l’apport et la mensualité. Avec des taux de crédit autour de 3,43 % sur 20 ans (CAFPI, septembre 2026), un acquéreur qui dispose de 500 000 € au total ne peut offrir qu’environ 465 000 € sur le bien lui-même. Un vendeur qui l’ignore surestime la capacité réelle des candidats et cale son prix trop haut.

Deux exemples types

Exemple type, situation hypothétique : un T3 de 75 m² avenue de Mazargues, côté Périer (13008). Les acquéreurs disposent d’un budget total de 355 000 € ; avec environ 26 000 € de frais d’acquisition, leur offre ne peut pas dépasser 329 000 € environ. Autour de Périer, la médiane DVF des appartements est d’environ 4 460 €/m² sur 2024 et 2025, soit près de 335 000 € pour ce T3 : un vendeur qui afficherait 360 000 € se couperait de ces acheteurs.

Second exemple type : une maison de 120 m² avec jardin à La Panouse (13009), vendue par un propriétaire qui a encore un crédit en cours. Il doit prévoir la mainlevée de l’hypothèque et un état des risques actualisé, le secteur étant soumis au PPRIF. Ces frais, chiffrés dès l’estimation, s’intègrent au calcul de son net vendeur et évitent toute surprise à la signature.

Quand et comment payer les frais de notaire ?

Les frais sont versés le jour de la signature de l’acte authentique, par virement à l’étude, en même temps que le prix. Ils ne peuvent pas être payés par mensualités et ne sont, en règle générale, pas finançables par le prêt immobilier : la plupart des banques exigent que l’apport couvre au minimum ces frais. Notre guide sur l’apport minimum pour acheter à Marseille explique ce point pour les acquéreurs.

Entre le compromis et l’acte, il s’écoule environ trois mois. Le délai de rétractation de dix jours après le compromis n’entraîne aucun frais pour l’acquéreur. Pour toute question sur les étapes, le site service-public.fr détaille le déroulement d’une vente immobilière.

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FAQ

Quel est le taux des frais de notaire dans les Bouches-du-Rhône en 2026 ?

Les droits de mutation s’élèvent à 6,32 % du prix depuis 2025, après relèvement de la part départementale à 4,50 %. En ajoutant les émoluments du notaire, la contribution de sécurité immobilière et les débours, le total atteint environ 7,5 à 8 % du prix dans l’ancien et 2 à 3 % dans le neuf. Ce taux s’applique à Marseille comme à Cassis.

Le notaire garde-t-il vraiment 8 % du prix ?

Non. Sur un total d’environ 8 %, plus de 80 % sont des impôts reversés au département, à la commune et à l’État. L’étude perçoit ses émoluments, fixés par un barème national dégressif, soit de l’ordre de 1 % du prix TTC, et avance les débours. Deux notaires sur un même dossier se partagent ces émoluments sans surcoût pour l’acquéreur.

Peut-on inclure les frais de notaire dans le prêt immobilier ?

Rarement. La plupart des banques exigent un apport personnel couvrant au moins les frais d’acquisition, soit environ 8 % du prix dans l’ancien. Un financement à 110 % existe pour certains profils très solides, mais il reste exceptionnel en 2026. Prévoyez ces frais dans votre budget dès la recherche du bien.

Les frais de notaire sont-ils réduits pour un primo-accédant ?

La loi de finances a prévu que les primo-accédants achetant leur résidence principale puissent échapper au relèvement de la part départementale, sous conditions. Le gain est de l’ordre de 0,5 % du prix. Les conditions précises et la durée de ce dispositif doivent être vérifiées avec votre notaire à la date de votre achat.

Le vendeur peut-il négocier les frais de notaire pour aider l’acheteur ?

Le vendeur ne peut pas réduire les droits, qui sont des impôts. Il peut en revanche accepter de détailler le mobilier laissé dans le bien, ce qui réduit l’assiette taxable, ou choisir un mandat avec honoraires à la charge de l’acquéreur. Ces options, discutées lors de l’estimation, améliorent la capacité d’offre des acheteurs sans toucher au net vendeur.

Mis à jour le 05/09/2026.

Par l’équipe GNE Transactions, agence immobilière spécialiste du 7e, 8e et 9e arrondissement de Marseille.