Aux Camoins, à La Treille et aux Trois-Lucs, on vend surtout des maisons avec terrain, en lisière des collines de l’est marseillais. Ces biens séduisent des familles qui veulent de l’espace sans quitter la ville, mais leur vente comporte des obligations que les vendeurs d’appartements ne connaissent pas : débroussaillement, information sur le risque incendie, assainissement, conformité des constructions annexes. Les régler avant l’annonce, c’est éviter qu’elles deviennent des arguments de négociation.
En bref
- Les Camoins et La Treille sont situés dans le 11e arrondissement, les Trois-Lucs dans le 12e.
- D’après la base DVF des ventes notariées, le prix médian des maisons vendues en 2025 est de 4 556 €/m² dans le 11e et de 5 550 €/m² dans le 12e.
- Près des espaces boisés, l’obligation légale de débroussaillement s’applique en principe sur 50 mètres autour des constructions, et l’acquéreur doit en être informé.
- Depuis le 1er janvier 2025, les annonces doivent indiquer que les informations sur les risques sont disponibles sur le site Géorisques.
Quel prix pour une maison aux Camoins, à La Treille ou aux Trois-Lucs ?
Les trois secteurs se partagent entre deux arrondissements, ce qui explique des références de prix différentes.
| Arrondissement | Prix médian maisons 2025 | Ventes de maisons 2025 | Prix médian appartements 2025 |
|---|---|---|---|
| 11e (Camoins, La Treille) | 4 556 €/m² | 203 | 2 739 €/m² |
| 12e (Trois-Lucs) | 5 550 €/m² | 196 | 3 356 €/m² |
D’après la base DVF des ventes notariées. Le 11e figure parmi les arrondissements où il se vend le plus de maisons. Pour un vendeur, cela signifie beaucoup de points de comparaison pour l’acheteur, et donc peu de marge pour un prix déconnecté du marché.
Exemple : une villa de 120 m² sur 800 m² de terrain
- Base au prix médian du 11e : 120 × 4 556 = 546 720 €.
- Si la maison nécessite une réfection de toiture et une mise aux normes électrique, l’acheteur intégrera le coût des devis dans son offre.
- Si elle dispose d’une piscine en bon état, d’un garage et d’une vue dégagée sur les collines, elle peut se situer au-dessus de la médiane.
Le prix au mètre carré d’une maison reste un indicateur fragile : la taille du terrain, sa pente et son accès comptent autant que la surface habitable.
Que change l’obligation de débroussaillement pour la vente ?
Dans les Bouches-du-Rhône, les terrains situés dans ou à proximité des bois et des garrigues sont soumis à une obligation légale de débroussaillement, encadrée par le Code forestier et précisée par arrêté préfectoral. La profondeur de référence est de 50 mètres autour des constructions, même si cette bande déborde sur le terrain voisin, et elle peut être portée à 100 mètres par décision du maire. Les voies d’accès privées doivent aussi être dégagées.
La loi du 10 juillet 2023 relative à la prévention des incendies, complétée par un décret du 29 avril 2024, a renforcé l’information de l’acquéreur. Depuis le 1er janvier 2025 :
- L’annonce de vente doit mentionner que les informations sur les risques auxquels le bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques.
- L’état des risques, qui précise si le bien est concerné par une obligation de débroussaillement, doit être remis dès la première visite.
- Ce document est annexé à la promesse puis à l’acte de vente.
Ce que vous pouvez préparer
- Une attestation ou des factures récentes de débroussaillement.
- Des photos du terrain entretenu, prises à la bonne saison.
- L’information sur la bande à débroussailler chez le voisin, si votre maison est proche de sa parcelle boisée.
Un acheteur qui découvre en visite un terrain envahi de broussailles chiffrera tout de suite le coût de l’entretien. Mieux vaut lui montrer un terrain conforme et un coût annuel connu.
Quels autres diagnostics et contrôles sont propres à ces maisons ?
Certaines maisons des collines ne sont pas raccordées au tout-à-l’égout. Dans ce cas, le contrôle de l’installation d’assainissement non collectif par le service public compétent doit dater de moins de trois ans. Si l’installation n’est pas conforme, l’acheteur aura un an après la vente pour faire les travaux, ce qui pèsera sur son offre.
Les constructions ajoutées au fil des années méritent aussi une vérification. Pool-house, garage fermé, studio indépendant, terrasse couverte : demandez-vous si chaque élément a fait l’objet d’un permis ou d’une déclaration préalable. Le notaire interrogera le service d’urbanisme, et une surface habitable annoncée qui ne correspond pas aux autorisations crée un doute dans l’esprit de l’acheteur. Si la maison a une piscine, rappelez-vous qu’elle doit être équipée d’un dispositif de sécurité normalisé et que vous remettez à l’acheteur la note technique correspondante.
Qui achète dans l’est de Marseille ?
Ces quartiers attirent des familles marseillaises qui cherchent une maison avec jardin à un prix inférieur à celui du 8e, où le prix médian des maisons dépasse 7 300 €/m², ainsi que des actifs qui travaillent vers Aubagne ou la vallée de l’Huveaune. Le cadre compte aussi : La Treille, où repose Marcel Pagnol, garde son allure de village sur les hauteurs.
Ces acheteurs comparent souvent avec les maisons de village et les villas d’autres secteurs. Notre page sur les maisons de village à Marseille et celle sur les villas avec piscine présentent ces alternatives.
Questions fréquentes
Les Camoins et les Trois-Lucs sont-ils dans le même arrondissement ?
Non. Les Camoins et La Treille font partie du 11e arrondissement de Marseille, les Trois-Lucs du 12e. Les références de prix DVF diffèrent donc entre les deux.
Qui doit débroussailler quand la bande de 50 mètres déborde chez le voisin ?
C’est le propriétaire de la construction qui doit débroussailler, y compris sur la partie de la bande située chez le voisin, après l’en avoir informé. En cas de refus d’accès, l’obligation passe au voisin.
Que doit contenir l’annonce de vente d’une maison exposée au risque incendie ?
Depuis le 1er janvier 2025, l’annonce doit indiquer que les informations sur les risques auxquels le bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques. L’état des risques doit ensuite être remis dès la première visite.
Une maison non raccordée au tout-à-l’égout peut-elle se vendre ?
Oui, à condition de fournir le contrôle de l’assainissement non collectif de moins de trois ans. En cas de non-conformité, l’acquéreur doit réaliser les travaux dans l’année qui suit la vente.
Pour estimer votre maison des Camoins, de La Treille ou des Trois-Lucs en tenant compte du terrain et de ses contraintes, l’équipe GNE Transactions vous propose une estimation de votre maison, complétée par une liste des documents à réunir.