Votre quote-part de travaux en copropriété se calcule en multipliant le coût voté par la fraction de tantièmes de votre lot dans la clé de répartition concernée. Lors d’une vente, la règle par défaut est simple : paie celui qui est propriétaire à la date à laquelle chaque appel de fonds devient exigible. Vendeur et acheteur peuvent toutefois convenir d’un autre partage dans le compromis, et c’est souvent là que se joue une partie de la négociation.
En bref
- Les travaux sur les parties communes se répartissent selon les tantièmes (article 10 de la loi du 10 juillet 1965).
- Certains équipements, comme l’ascenseur, suivent une clé spéciale fondée sur l’utilité pour chaque lot.
- Entre vendeur et acheteur, le débiteur est celui qui est propriétaire à la date d’exigibilité de l’appel (article 6-2 du décret du 17 mars 1967).
- Une clause du compromis peut répartir autrement la charge, mais elle n’engage pas le syndicat.
Comment se calcule votre part sur des travaux votés ?
L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 pose deux principes. Les charges de conservation, d’entretien et d’administration des parties communes se répartissent proportionnellement aux quotes-parts de parties communes de chaque lot, les fameux tantièmes généraux. Les charges liées aux services collectifs et aux équipements communs se répartissent selon l’utilité que ces services présentent pour chaque lot.
Exemple pas à pas
- L’assemblée vote un ravalement de façade de 120 000 € TTC, honoraires compris.
- Votre lot représente 85 tantièmes sur 1 000 dans la clé générale.
- Votre quote-part est de 120 000 × 85 ÷ 1 000, soit 10 200 €.
- Si le syndic appelle les fonds en trois fois, chaque appel représente 3 400 € pour votre lot.
Pour un remplacement d’ascenseur, le calcul utilise la clé spéciale ascenseur du règlement de copropriété. Les lots du rez-de-chaussée y participent souvent peu ou pas du tout, tandis que les derniers étages supportent les coefficients les plus élevés. Lisez la grille avant de comparer deux appartements dans le même immeuble.
Quelle majorité faut-il pour voter les travaux ?
La loi prévoit plusieurs niveaux de majorité, et le niveau requis conditionne la probabilité qu’un chantier soit réellement voté.
| Majorité | Principe | Exemples courants |
|---|---|---|
| Article 24 | Majorité des voix des présents, représentés et votants par correspondance | Travaux d’entretien et de conservation, mise aux normes obligatoire |
| Article 25 | Majorité des voix de tous les copropriétaires | Désignation du syndic, autorisation donnée à un copropriétaire de faire des travaux sur les parties communes |
| Article 26 | Majorité des membres représentant au moins deux tiers des voix | Modification du règlement sur la jouissance des parties privatives, actes d’acquisition |
Si un projet relevant de l’article 25 n’obtient pas la majorité requise mais recueille au moins le tiers des voix, un second vote immédiat à la majorité de l’article 24 est possible (article 25-1). Ce mécanisme explique pourquoi des travaux refusés une année reviennent souvent l’année suivante.
Qui paie quand l’appartement est vendu pendant les travaux ?
L’article 6-2 du décret du 17 mars 1967 règle la question vis-à-vis du syndicat. Les provisions du budget courant sont dues par le propriétaire à la date d’exigibilité de chaque trimestre. Pour les travaux hors budget, chaque appel de fonds est dû par celui qui est copropriétaire au moment où il devient exigible, quelle que soit la date du vote.
Prenons l’exemple précédent. Le ravalement a été voté en juin, avec des appels de 3 400 € au 1er octobre, au 1er janvier et au 1er avril. Si l’acte de vente est signé le 15 novembre, le vendeur règle le premier appel, l’acheteur les deux suivants, soit 6 800 €. L’acheteur ne doit pas découvrir ce montant à la signature : il figure dans les informations financières annexées au compromis.
La clause de répartition dans le compromis
Les parties peuvent prévoir un autre partage, par exemple que le vendeur supporte l’intégralité des travaux votés avant le compromis. L’article 6-3 du même décret précise que cette convention ne vaut qu’entre elles : le syndic continue d’appeler les fonds auprès du propriétaire en titre, qui se retourne ensuite contre l’autre partie. Le notaire peut organiser le remboursement au jour de l’acte.
Que devient le fonds de travaux au moment de la vente ?
Le fonds de travaux, obligatoire dans la plupart des copropriétés, reste attaché au lot. Les sommes versées par le vendeur ne lui sont pas remboursées par le syndicat. Il est fréquent que le vendeur en tienne compte dans son prix, ou qu’une clause prévoie un remboursement par l’acheteur. C’est une négociation libre, à fixer clairement dans le compromis.
Comment anticiper avant d’acheter ou de vendre ?
Côté acheteur, lisez les trois derniers procès-verbaux et le plan pluriannuel de travaux pour repérer les chantiers à venir, puis appliquez vos tantièmes pour estimer votre part. Côté vendeur, chiffrez les appels restants et décidez à l’avance de votre position : les assumer, les partager ou les intégrer au prix. Dans les grandes résidences du 8e arrondissement ou du 9e, les postes d’étanchéité, d’ascenseurs et d’espaces verts pèsent lourd. Notre calculateur net vendeur vous aide à mesurer l’effet d’une prise en charge sur ce que vous percevrez.
Questions fréquentes
Un acheteur peut-il refuser de payer des travaux votés avant son achat ?
Vis-à-vis du syndicat, il doit les appels exigibles après son entrée dans la copropriété. Il peut en revanche obtenir dans le compromis que le vendeur les prenne en charge.
Le rez-de-chaussée paie-t-il l’ascenseur ?
Cela dépend de la clé spéciale du règlement, fondée sur l’utilité. Les lots du rez-de-chaussée en sont souvent exonérés ou faiblement taxés.
Le vendeur récupère-t-il le fonds de travaux ?
Non, pas auprès du syndicat. Les sommes restent attachées au lot, sauf accord de remboursement prévu avec l’acheteur.
Comment connaître ses tantièmes ?
Ils figurent dans l’état descriptif de division, annexé au règlement de copropriété, et sur les appels de charges du syndic.
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