Au Pharo, dans le 7e arrondissement, le prix d’un appartement dépend avant tout de ce que l’on voit depuis ses fenêtres. Deux logements de même surface, dans la même rue, peuvent se vendre avec un écart considérable selon qu’ils donnent sur l’entrée du Vieux-Port ou sur une cour. Pour vendre au bon prix, il faut donc qualifier la vue avec précision, la prouver en visite, et ne pas l’utiliser pour justifier un prix que le reste du bien ne soutient pas.
En bref
- D’après la base DVF des ventes notariées, le prix médian des appartements du 7e est de 5 021 €/m² en 2025, le plus élevé de Marseille.
- Dans le secteur voisin d’Endoume, un quart des appartements se vend au-dessus de 6 452 €/m² et un quart sous 4 000 €/m² : la vue et l’étage expliquent une bonne part de cet écart.
- Une vue dégagée se décrit : orientation, part de mer visible, risque de construction en face.
- Les immeubles anciens du secteur imposent de vérifier façade, toiture et règles d’urbanisme.
Combien se vend un appartement près du Pharo ?
Le quartier du Pharo, autour du boulevard Charles-Livon et du jardin qui entoure le palais construit sous le Second Empire, fait partie du 7e arrondissement. D’après la base DVF des ventes notariées, le prix médian des appartements de cet arrondissement est passé de 4 652 €/m² en 2022 à 4 721 €/m² en 2024, puis à 5 021 €/m² en 2025. Sur 2024 et 2025, les T2 se sont vendus autour de 4 668 €/m² et les T3 autour de 4 817 €/m², pour des surfaces médianes de 44 et 66 m². Lire aussi : les prix au m² par arrondissement de Marseille. Notre agence immobilière du 7e arrondissement présente ce marché sur une page dédiée.
Ces médianes donnent un ordre de grandeur. Au Pharo, la vue sur la mer ou sur le port vient s’y ajouter, ou au contraire son absence vient les tirer vers le bas.
Pourquoi les prix sont-ils si dispersés dans ce secteur ?
Les ventes du secteur d’Endoume, voisin du Pharo, illustrent bien le phénomène. D’après la base DVF des ventes notariées, dans un rayon de 650 mètres autour du cœur d’Endoume, 433 appartements se sont vendus en 2024 et 2025 :
| Indicateur | Valeur |
|---|---|
| Premier quart des ventes | moins de 4 000 €/m² |
| Prix médian | 5 000 €/m² |
| Dernier quart des ventes | plus de 6 452 €/m² |
| Surface médiane | 55 m² |
Plus de 2 400 €/m² séparent le premier et le dernier quart des ventes. Sur un appartement de 60 m², cela représente plus de 140 000 € d’écart. Aucune adresse ne justifie à elle seule une telle différence : ce sont l’étage, la vue, l’exposition et l’état qui la créent.
Comment évaluer et présenter une vue mer ?
Le mot « vue mer » est utilisé dans tant d’annonces qu’il ne suffit plus. Les acheteurs veulent savoir exactement ce qu’ils verront depuis le séjour, assis, en hiver.
Les critères qui comptent
- La pièce concernée : une vue depuis le séjour et la terrasse vaut plus qu’une vue depuis une chambre ou la salle de bains.
- La largeur : panorama sur la rade, échappée entre deux immeubles, ou simple bande bleue au-dessus des toits.
- Le sujet : entrée du Vieux-Port, fort Saint-Jean, îles du Frioul, ou toits de la ville.
- La durabilité : un terrain constructible ou un immeuble bas en face peut fermer la vue. Consultez le plan local d’urbanisme intercommunal pour savoir ce qui peut y être construit.
- L’exposition et le vent : un balcon plein ouest profite du coucher de soleil, mais le mistral se fait sentir sur les façades exposées.
Montrer la vue en visite
Programmez les visites à l’heure où la lumière est la meilleure, ouvrez les volets, nettoyez les vitres. Les photos de l’annonce doivent montrer la vue depuis l’intérieur, cadre de fenêtre visible, pour éviter toute déception. Si votre bien domine la mer, notre page dédiée aux biens avec vue mer à Marseille explique ce que recherchent ces acheteurs.
Que vérifier dans un immeuble ancien du Pharo ?
Une bonne partie des immeubles du secteur sont anciens, avec des façades exposées aux embruns. L’acheteur, souvent bien informé, interrogera la copropriété sur plusieurs points.
- L’état de la façade et des balcons : les fers rouillés et les éclats de béton coûtent cher à reprendre.
- La toiture et les terrasses accessibles, souvent sources d’infiltrations.
- Les travaux votés en assemblée générale et ceux prévus par le plan pluriannuel de travaux.
- Les contraintes patrimoniales : si l’immeuble se trouve dans le périmètre de protection d’un monument historique, les travaux visibles de l’extérieur sont soumis à l’avis de l’architecte des Bâtiments de France. Vérifiez votre adresse sur le Géoportail de l’urbanisme.
- Le stationnement : rare dans le secteur, un garage ou une place couverte est un vrai plus.
Quel acheteur vise un appartement au Pharo ?
On y croise des Marseillais qui veulent rester près du centre tout en ayant la mer, des acheteurs venus d’autres régions qui cherchent un pied-à-terre, et des investisseurs. Pour la résidence secondaire, notre page consacrée au pied-à-terre à Marseille détaille les attentes de ces acquéreurs, souvent pressés et exigeants sur la qualité du dossier. Pour un acheteur extérieur à la ville, préparez une description précise des accès : Vieux-Port à pied, bus, temps de trajet vers la gare Saint-Charles.
Questions fréquentes
Quel est le prix médian au m² d’un appartement dans le 7e arrondissement ?
D’après la base DVF des ventes notariées, il atteint 5 021 €/m² en 2025, contre 4 721 €/m² en 2024. C’est le prix médian le plus élevé des seize arrondissements de Marseille pour les appartements.
Une vue mer justifie-t-elle n’importe quel prix ?
Non. Elle se valorise si elle est visible depuis les pièces de vie, durable et accompagnée d’un bien en bon état. Une vue partielle depuis une chambre ne compense ni un dernier étage sans ascenseur ni une copropriété en difficulté.
Comment savoir si un immeuble peut être construit en face de mon appartement ?
Consultez le zonage du plan local d’urbanisme intercommunal sur le Géoportail de l’urbanisme. Il indique ce qui est constructible sur les parcelles voisines et la hauteur autorisée.
Votre appartement au Pharo a une vue, un étage, une histoire : pour les traduire en prix défendable face aux acheteurs, l’équipe GNE Transactions vous propose une estimation de votre appartement appuyée sur les ventes du 7e.