Acheter à Marseille en étant expatrié en 2026 : guide complet

Pourquoi Marseille pour les expatriés en 2026 ?

• Prix accessibles vs Paris, Lyon, Côte d’Azur, autres capitales européennes
• Climat méditerranéen
• Aéroport international Marseille-Provence (vols directs vers la majorité des grandes villes européennes)
• TGV : Paris en 3h05
• Patrimoine, culture, gastronomie
• Marché locatif tendu : facilité de location saisonnière ou longue durée
• Marché en croissance modérée (+1 à +4 % par an)

Les profils acheteurs expatriés à Marseille

• Français expatriés (Royaume-Uni, Suisse, Belgique, Allemagne, USA, Émirats, Asie) préparant le retour ou pied-à-terre
• Européens non français (Allemands, Belges, Néerlandais, Anglais, Suisses) cherchant résidence secondaire
• Marocains, Algériens, Tunisiens ayant attache à Marseille
• Investisseurs internationaux cherchant rendement Europe

Spécificités juridiques pour un acheteur expatrié

Aucune restriction sur l’achat

En France, aucune restriction pour acheter en tant que non-résident (sauf cas militaires précis). Étrangers comme Français peuvent acheter librement.

Statut fiscal

• Résident fiscal français : fiscalité française classique
• Non-résident fiscal : règles spécifiques (voir plus bas)

Procuration possible

Si vous ne pouvez vous déplacer, possibilité de signer par procuration authentique (à faire viser à l’ambassade / consulat).

Financement pour expatriés à Marseille

Banques françaises spécialisées non-résidents

Plusieurs banques (BNP, Société Générale, Crédit Agricole International) ont des départements dédiés non-résidents.

Conditions plus strictes :

• Apport personnel ≥ 20-30 %
• Revenus à justifier dans la devise étrangère (avec conversion)
• Documents traduits si non français/anglais
• Durée parfois limitée à 20 ans

Taux pour non-résidents

• Légère majoration vs résidents : ~0,1 à 0,4 % au-dessus
• Garanties plus strictes (hypothèque souvent imposée)

Courtiers spécialisés expatriés

Plusieurs courtiers (Cafpi, Vousfinancer, etc.) ont des équipes dédiées expat. Très utile pour optimiser.

Vous achetez à Marseille depuis l’étranger ? GNE Transactions vous accompagne à distance et organise des visites groupées sur 1 à 2 jours. Contact →

La méthode GNE Transactions pour acheteurs expatriés

Étape 1 : Brief à distance

Visio détaillée pour comprendre votre projet, budget, critères, calendrier.

Étape 2 : Pré-sélection

Nous vous présentons une liste filtrée de 5-15 biens correspondants, avec photos, plans, vidéos.

Étape 3 : Visites virtuelles

Pour les biens présélectionnés : visite virtuelle 360°, vidéo dédiée si besoin.

Étape 4 : Visites groupées sur 1 à 2 jours

Quand vous venez à Marseille, on enchaîne 5-10 visites optimisées sur 1 à 2 jours.

Étape 5 : Offre et négociation à distance

Par email/visio. Notre rôle : défendre vos intérêts comme si vous étiez là.

Étape 6 : Compromis

Possible par procuration ou lors d’un passage à Marseille.

Étape 7 : Coordination 100 % à distance

Avec notaire, courtier, diagnostiqueurs. Vous n’avez quasi rien à faire.

Étape 8 : Acte authentique

Par procuration ou en venant pour la signature.

Quartiers favoris des expatriés à Marseille

• Roucas-Blanc (13007) : vue mer, prestige, résidence secondaire
• Endoume, Bompard (13007) : cachet et calme
• Périer (13008) : bourgeois, valeur sûre
• Pointe-Rouge, Vieille-Chapelle (13008) : bord de mer
• Joliette, Euroméditerranée (13002) : neuf, cadre, vue port
• Notre-Dame-du-Mont (13006) : vie de quartier branchée
• Saint-Barnabé (13012) : village urbain calme
• Vauban (13006) : cossu, écoles privées

Fiscalité pour non-résident propriétaire à Marseille

Acquisition

Frais de notaire classiques (7-8 % ancien, 2-3 % neuf).

Détention

• Taxe foncière : identique au résident
• Taxe d’habitation sur résidence secondaire : maintenue
• Surtaxe résidence secondaire : possible à Marseille selon vote municipal

IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière)

Patrimoine immobilier net > 1,3 M€ → IFI dû en France pour les biens situés en France, même si vous êtes non-résident.

Revenus locatifs (si vous louez)

Imposables en France (régime non-résident : 20 % minimum + 17,2 % prélèvements sociaux sauf convention contraire).

Convention fiscale internationale

Vérifier avec votre pays de résidence : éviter la double imposition (la France a des conventions avec la plupart des pays).

Plus-value à la revente

Surtaxe non-résident possible (taxation différente selon pays de résidence et bien). Faire calculer en amont.

Gestion à distance après l’achat

Si résidence secondaire utilisée par vous

• Conciergerie pour entretien (300-800 €/mois selon prestations)
• Voisin de confiance
• Domotique (volets, climatisation à distance)

Si location saisonnière

• Plateforme + conciergerie pro
• Gestion 100 % autonome possible
• Réglementation municipale à respecter

Si location longue durée

• Agence de gestion locative (5-8 % des loyers)
• Suivi à distance via espace client

Les pièges à éviter pour un expatrié

1. Acheter sans visiter (même les meilleures visites virtuelles ne remplacent pas le terrain)
2. Choisir une banque ne traitant pas les non-résidents
3. Sous-estimer la fiscalité française
4. Ignorer les conventions fiscales internationales
5. Pas de procuration prête au moment de signer
6. Choisir une agence non habituée aux expatriés (mauvais réactivité décalage horaire, langues)
7. Ignorer les frais de gestion à distance

Documents à préparer

• Pièce d’identité (passeport ou CNI)
• Justificatif de domicile à l’étranger
• 3 derniers bulletins de salaire (traduits si non français/anglais)
• 3 derniers relevés bancaires
• Avis d’imposition pays de résidence
• Pour l’apport : preuve d’origine des fonds (très scruté en 2026 contre le blanchiment)

Combien de temps pour acheter depuis l’étranger

• Recherche : 1 à 6 mois
• Décision après visite groupée : 1 à 2 semaines
• Compromis à acte : 3 à 4 mois
• Total : 4 à 9 mois

Passez à l’action

Brief expatrié : décrivez votre projet via notre formulaire acquéreur ou appelez le 06 69 13 19 04.

À lire ensuite :

• Acheter une résidence secondaire à Marseille
• Acheter un appartement à Marseille : guide complet
• Investissement locatif à Marseille

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Sources et références

• FNAIM : Fédération nationale de l’immobilier
• Notaires de France : observatoires immobiliers
• INSEE : statistiques logement Provence-Alpes-Côte d’Azur
• Loi Hoguet n° 70-9 du 2 janvier 1970, décret n° 72-678 du 20 juillet 1972
• Observatoire LPI-SeLoger 2026 (données prix de marché Marseille)

Questions fréquentes