Acheter en couple à Marseille : mariage, pacs ou union libre, qui possède quoi ?

Acheter en couple à Marseille se prépare d’abord chez le notaire, avant même de visiter. Selon que vous êtes mariés, pacsés ou en union libre, le même appartement n’appartiendra pas à chacun dans les mêmes proportions, et le survivant ne sera pas protégé de la même façon en cas de décès. La règle à retenir : si vous n’apportez pas la même somme, faites inscrire dans l’acte d’achat la part réelle de chacun. Cela ne coûte rien de plus au moment de la signature, et cela évite des conflits coûteux en cas de séparation.

En bref

• Mariés sans contrat : le bien acheté pendant le mariage est commun, sauf déclaration d’emploi de fonds propres dans l’acte.
• Pacsés et concubins : vous achetez en indivision, chacun à hauteur de la quote-part indiquée dans l’acte.
• Le partenaire pacsé ou le concubin n’hérite pas sans testament : la protection du survivant doit être organisée.
• La clause de tontine, la SCI ou le testament sont les outils les plus utilisés pour protéger l’autre.

Mariés : que prévoit le régime légal ?

Sans contrat de mariage, vous êtes soumis à la communauté réduite aux acquêts. Un bien acheté pendant le mariage tombe dans la communauté, quelle que soit la personne qui a payé. Si l’un de vous finance une partie avec de l’argent reçu par donation, héritage ou détenu avant le mariage, il doit faire insérer une clause d’emploi ou de remploi dans l’acte (article 1434 du Code civil). Sans elle, il ne pourra réclamer qu’une récompense au moment du divorce ou du décès, avec des discussions souvent difficiles.

Avec un contrat de séparation de biens, le bien appartient à celui ou à ceux qui l’achètent, selon la répartition prévue à l’acte. C’est le régime habituel des couples où l’un exerce une activité indépendante.

Pacsés ou en union libre : comment fonctionne l’indivision ?

Depuis le 1er janvier 2007, le régime par défaut du pacs est la séparation des patrimoines (article 515-5 du Code civil). Si vous achetez ensemble, vous êtes en indivision, comme des concubins. Chacun est propriétaire de la quote-part mentionnée dans l’acte, quelle que soit la façon dont les mensualités sont ensuite payées.

Exemple chiffré de quotes-parts

Un couple non marié achète un T3 dans le 9e au prix de 204 550 euros, valeur médiane d’un T3 vendu dans l’arrondissement en 2024 et 2025 d’après la base DVF des ventes notariées.

• Apport personnel du premier partenaire : 40 000 euros. Apport du second : aucun.
• Reste financé par un prêt commun : 204 550 moins 40 000, soit 164 550 euros, remboursé à parts égales (82 275 euros chacun).
• Part du premier : 40 000 plus 82 275, soit 122 275 euros, environ 60 % du prix.
• Part du second : 82 275 euros, environ 40 %.

Si l’acte indique simplement « moitié chacun », le premier partenaire perd en cas de revente ou de séparation environ 20 000 euros sur la valeur actuelle, puisque sa part réelle n’est pas reconnue. Les frais de notaire et de garantie peuvent être intégrés au calcul de la même façon.

Comment protéger le survivant ?

C’est le point le plus souvent négligé. Un concubin n’est pas héritier de l’autre, et un partenaire de pacs non plus, sauf testament. Sans précaution, au décès de l’un, sa part revient à ses héritiers (enfants, parents, frères et sœurs), qui se retrouvent en indivision avec le survivant.

Les outils possibles :

• Le testament : il permet de léguer sa part au partenaire. Le partenaire pacsé est exonéré de droits de succession ; le concubin, lui, est taxé à 60 % après un abattement très faible, ce qui limite l’intérêt pour un couple non pacsé.
• La clause de tontine : insérée dans l’acte d’achat, elle prévoit que le survivant est réputé seul propriétaire depuis l’origine. Pour la résidence principale d’une valeur inférieure à 76 000 euros, elle n’est soumise qu’aux droits de mutation à titre onéreux ; au-delà, l’administration applique les droits de succession (article 754 A du Code général des impôts).
• La SCI : la société achète le bien et ses statuts organisent la gestion et la transmission. Elle est utile pour des projets plus complexes, mais demande une gestion comptable. Notre article sur la SCI familiale à Marseille détaille son fonctionnement.
• L’assurance décès du prêt : répartir la quotité de couverture à 100 % sur chaque emprunteur permet au survivant de ne plus rembourser le prêt.

Que se passe-t-il en cas de séparation ?

Trois issues sont possibles :

• vendre le bien et se partager le prix selon les quotes-parts, après remboursement du prêt ;
• que l’un rachète la part de l’autre, ce qui suppose de verser une soulte et de refinancer le prêt seul ;
• rester en indivision et louer le bien, solution souvent temporaire.

Si l’un des deux occupe seul le logement pendant la séparation, il peut devoir une indemnité d’occupation à l’autre. Et nul ne peut être contraint de rester en indivision (article 815 du Code civil) : chacun peut demander le partage, au besoin en justice.

Quelle liste de vérification avant de signer ?

Avant la promesse de vente, faites le point sur :

• votre situation exacte (mariage et régime, pacs et option éventuelle d’indivision, union libre) ;
• l’apport de chacun et son origine (épargne, donation, héritage) ;
• la répartition du remboursement du prêt et la quotité d’assurance de chacun ;
• la clause à insérer dans l’acte : quotes-parts, emploi de fonds propres, tontine ;
• la rédaction éventuelle d’une convention d’indivision ou de testaments croisés.

Pour un premier achat, notre guide du primo-accédant à Marseille complète ces points avec le financement et les aides possibles.

Questions fréquentes

Un bien acheté avant le mariage devient-il commun ?

Non. Il reste propre à celui qui l’a acheté, même si les mensualités du prêt sont ensuite payées pendant le mariage avec des revenus communs. La communauté aura alors droit à une récompense.

Peut-on modifier les quotes-parts après l’achat ?

Oui, mais cela implique un acte notarié de cession de droits indivis, avec des frais et des droits à payer. Mieux vaut indiquer les bonnes proportions dès l’acte d’achat.

La clause de tontine est-elle réversible ?

Difficilement : elle engage les deux acquéreurs, et aucun ne peut demander le partage tant que l’autre est vivant, sauf accord commun. Elle convient surtout aux couples stables, sans enfants d’une précédente union.

Faut-il le même prêt pour les deux ?

Non. Un couple peut emprunter ensemble ou séparément. Dans tous les cas, l’acte doit refléter qui paie quoi, pour que les quotes-parts correspondent à la réalité.

Vous préparez un achat à deux dans les 7e, 8e ou 9e arrondissements ? Décrivez-nous votre projet sur la page acheter un bien : nous vous proposons des biens adaptés à votre budget commun et vous aidons à préparer les questions à poser au notaire.