Acheter un appartement de style haussmannien à Marseille, c’est acheter de la hauteur sous plafond, de la pierre de taille et des volumes que le neuf n’offre pas, mais aussi un immeuble de plus de cent cinquante ans, avec ses charges et ses contraintes. À Marseille, le terme désigne surtout les immeubles bourgeois du Second Empire et de la fin du XIXe siècle : rue de la République, rue de Rome, rue Paradis, secteur de la Préfecture et de Castellane. Le bon achat se juge sur trois points : l’état de l’immeuble, la performance énergétique et le prix comparé aux ventes réelles du secteur.
En bref
- La rue de la République, percée dans les années 1860 entre le Vieux-Port et la Joliette, concentre le plus grand ensemble d’immeubles de ce style.
- D’après la base DVF des ventes notariées, les appartements se sont vendus en 2025 à 3 242 €/m² en médiane dans le 2e, 3 200 €/m² dans le 1er et 3 879 €/m² dans le 6e.
- Les grands volumes pèsent sur le DPE : simple vitrage, murs épais mais non isolés et hauteur sous plafond augmentent les besoins de chauffage.
- Les procès-verbaux d’assemblée générale et le plan pluriannuel de travaux révèlent l’essentiel des coûts à venir.
Où trouver des appartements de ce style à Marseille ?
L’architecture inspirée des grands travaux parisiens s’est développée à Marseille sous le Second Empire, avec l’ouverture de la rue Impériale, devenue rue de la République, et l’aménagement des quartiers bourgeois autour de la Préfecture. Les principaux secteurs :
- La rue de la République et ses abords, dans le 2e et le 1er : façades homogènes en pierre de taille, balcons filants, appartements souvent traversants.
- La rue de Rome, la rue Paradis et le secteur de la Préfecture, dans le 6e : immeubles bourgeois plus variés, certains avec ascenseur ajouté.
- Castellane et le haut du 8e vers Périer : immeubles bourgeois de la fin du XIXe et du début du XXe siècle.
- Le boulevard Longchamp et ses abords, dans le 1er et le 4e.
Chaque secteur a son marché. La rue de la République attire des investisseurs et des acheteurs qui veulent le centre à un prix contenu, le 6e et le 8e un public d’occupants plus aisés.
Quel prix selon le secteur ?
D’après la base DVF des ventes notariées :
| Secteur | Prix médian des appartements | Période |
|---|---|---|
| 2e arrondissement | 3 242 €/m² | 2025 |
| 1er arrondissement | 3 200 €/m² | 2025 |
| 6e arrondissement | 3 879 €/m² | 2025 |
| Autour de Périer (rayon de 650 m) | 4 461 €/m² | 2024 et 2025 |
Ces médianes regroupent tous les types d’immeubles. Un bel appartement bourgeois rénové, en étage noble avec ascenseur, se situe en général au-dessus de la médiane de son arrondissement. Un appartement sous les toits sans ascenseur, ou dans un immeuble dont la façade est à reprendre, en dessous.
Exemple chiffré
Pour un appartement de 110 m² rue de la République, à la médiane du 2e : 110 × 3 242 = 356 620 €. Ajoutez environ 7,5 % de frais d’acquisition (26 750 €), puis le budget de travaux. Si l’appartement est classé F et nécessite un remplacement des menuiseries et une isolation des murs donnant sur cour, demandez des devis avant l’offre : ils changent le coût total.
Comment évaluer l’immeuble avant d’acheter ?
C’est la partie la plus importante. Dans un immeuble ancien, vous achetez aussi une part des façades, de la toiture, des escaliers et des réseaux. Demandez :
- Les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales : travaux votés, débats sur les travaux reportés, impayés.
- Le projet de plan pluriannuel de travaux, obligatoire depuis le 1er janvier 2025 pour toutes les copropriétés de plus de quinze ans.
- Le montant du fonds de travaux et la quote-part attachée au lot.
- L’historique du ravalement de façade et de la réfection de toiture.
- L’état des planchers : dans ces immeubles, les planchers sont souvent en bois, sur poutres. Un plancher qui « sonne » ou fléchit mérite l’avis d’un professionnel.
- Le diagnostic plomb, obligatoire pour les logements construits avant 1949, et le diagnostic amiante.
Dans le centre-ville, vérifiez aussi qu’aucun arrêté de mise en sécurité ne vise l’immeuble.
Le DPE est-il un problème ?
Souvent, oui. Les murs en pierre sont épais mais non isolés, les fenêtres d’origine sont en simple vitrage, et les grandes hauteurs sous plafond augmentent le volume à chauffer. Les classes E, F ou G sont fréquentes. Pour les très grandes surfaces, voyez notre article sur le grand appartement haussmannien et sa division.
Ce qu’il faut savoir :
- Pour louer, un logement classé G ne peut plus faire l’objet d’un nouveau bail depuis le 1er janvier 2025, les logements F seront concernés en 2028 et les logements E en 2034.
- Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de l’électricité dans le calcul du DPE est passé de 2,3 à 1,9 : un logement chauffé à l’électricité peut avoir gagné une classe.
- L’isolation par l’extérieur est rarement possible sur une façade en pierre de taille ornementée. Les solutions passent plutôt par les menuiseries, l’isolation des murs sur cour, des combles pour le dernier étage, et le système de chauffage.
Quels éléments d’origine valoriser ou vérifier ?
Les moulures, cheminées en marbre, parquets en point de Hongrie, portes à double battant et balcons en ferronnerie font la valeur de ces appartements. Vérifiez qu’ils sont dans la vente, que les cheminées sont condamnées ou utilisables en sécurité, et que les parquets n’ont pas été fragilisés par des fuites.
Pour aller plus loin sur ce type de bien, notre page appartement bourgeois à Marseille présente les biens du sud de la ville, et notre page Périer le secteur où ils sont le plus recherchés.
Questions fréquentes
Où se trouvent les immeubles haussmanniens à Marseille ?
Surtout rue de la République, percée dans les années 1860 entre le Vieux-Port et la Joliette, mais aussi rue de Rome, rue Paradis, autour de la Préfecture, à Castellane et sur le boulevard Longchamp.
Un appartement haussmannien a-t-il souvent un mauvais DPE ?
Souvent, oui. Les murs en pierre non isolés, le simple vitrage et les grandes hauteurs sous plafond conduisent fréquemment à des classes E, F ou G, sauf travaux sur les menuiseries et le chauffage.
Quel est le prix au m² rue de la République ?
Les données disponibles portent sur l’arrondissement. D’après la base DVF des ventes notariées, le prix médian des appartements du 2e arrondissement était de 3 242 euros par m² en 2025.
Vous cherchez un appartement bourgeois ou haussmannien à Marseille ? Indiquez le secteur, la surface et le budget sur notre page recherche de bien : nous vous aidons à lire les documents de la copropriété avant toute offre.