Acheter un bien classé DPE F ou G à Marseille : faut-il se lancer en 2026 ?

Oui, acheter un bien classé DPE F ou G à Marseille en 2026 peut être une bonne opération, à trois conditions : une décote réellement négociée à l’achat, un chiffrage des travaux par devis avant le compromis, et un financement qui intègre la rénovation en plus du prix. Sans ces trois filets, une « passoire énergétique » achetée trop cher devient un bien difficile à louer, puis difficile à revendre.

Le cadre réglementaire est désormais stable : les logements classés G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025, les F le seront à partir du 1er janvier 2028 et les E en 2034 (loi Climat et Résilience). À la vente, un audit énergétique est obligatoire pour une maison ou un immeuble en monopropriété classé E, F ou G (pas pour un appartement en copropriété, pour lequel le DPE suffit). Le DPE est opposable depuis 2021 : l’acheteur peut se retourner contre le vendeur en cas d’erreur.

Dans le sud de Marseille, ces biens sont nombreux : immeubles bourgeois de Périer ou de Saint-Victor en simple vitrage, résidences des années 1960-70 de Bonneveine et du Roy d’Espagne au chauffage collectif vieillissant, villas des années 1950-70 de Mazargues ou de La Panouse. Voici comment les aborder sans se tromper.

Que dit la réglementation sur les DPE F et G en 2026 ?

Le calendrier ci-dessous résume les règles établies à la date de rédaction (septembre 2026). Il concerne les locations classiques ; les baux en cours ne sont pas rompus, mais un logement non conforme est considéré comme indécent et le locataire peut exiger des travaux.

Échéance	Règle	Conséquence pour l’acheteur
Depuis juillet 2021	DPE opposable	Le classement engage le vendeur ; un DPE erroné ouvre un recours
Depuis 2023, élargi en 2025	Audit énergétique obligatoire à la vente d’une maison ou d’un immeuble en monopropriété classé F ou G, puis E (pas d’un appartement en copropriété)	Vous recevez des scénarios de travaux chiffrés à titre indicatif
1er janvier 2025	Interdiction de louer un logement classé G	Un G ne peut pas être mis en location sans rénovation
1er janvier 2028	Interdiction étendue aux F	Un F acheté pour louer doit être rénové avant cette date
1er janvier 2034	Interdiction étendue aux E	Anticiper si l’objectif est locatif à long terme

Pour une résidence principale, aucune de ces règles n’empêche d’habiter le logement : la contrainte est financière (factures, confort) et patrimoniale (revente). Les textes officiels sont détaillés sur service-public.fr et sur anil.org.

Quelle décote peut-on négocier sur un F ou un G à Marseille ?

Il n’existe pas de décote « officielle ». À Marseille, la marge de négociation moyenne est retombée à environ 5 % en 2026 (contre 8 à 10 % en 2023-2024), sur un marché qui progresse de 2,8 % sur un an (PAP, 1er septembre 2026). Sur un bien F ou G, la négociation dépasse généralement cette moyenne, pour une raison simple : l’acheteur met le montant des devis sur la table.

La règle que nous appliquons dans nos avis de valeur est la suivante : prix du même bien rénové (classe C ou D) moins le coût réel des travaux, moins une marge pour l’immobilisation et l’aléa. Plus le bien est destiné à la location, plus la décote est forte, car la rentabilité disparaît tant que les travaux ne sont pas faits. Sur une résidence principale dans un immeuble recherché de Périer ou d’Endoume, elle est plus modérée : la demande familiale accepte de rénover.

Deux repères de prix pour situer la discussion (efficity, août 2026) : 13007 appartements 4 990 €/m² (fourchette 3 710-7 280), 13008 appartements 4 460 €/m² (3 270-6 330). Un F ou un G bien placé se situe en bas de la fourchette de son quartier, pas en dehors.

Où trouve-t-on des passoires énergétiques dans le sud de Marseille ?

Immeubles bourgeois 1900-1930 (Périer, Saint-Victor, Endoume)

Hauteur sous plafond, murs épais mais non isolés, fenêtres d’origine en simple vitrage, chauffage électrique ou chaudière individuelle ancienne : le DPE ressort souvent en E ou F. L’isolation par l’extérieur est rarement possible (façades, avis de l’architecte des Bâtiments de France aux abords de l’abbaye Saint-Victor par exemple). On travaille donc par l’intérieur, sur les menuiseries et le chauffage.

Résidences 1960-1980 (Bonneveine, Roy d’Espagne, Michelet)

Le classement dépend beaucoup du chauffage collectif et de l’isolation des façades. La rénovation relève alors de la copropriété : lisez les trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale et le plan pluriannuel de travaux. Une copropriété qui a voté l’isolation est un atout ; une copropriété qui la repousse depuis dix ans est un risque.

Villas 1950-1970 (Mazargues, La Panouse, Sainte-Marguerite)

Ce sont souvent les biens les plus simples à améliorer : isolation des combles, pompe à chaleur, menuiseries. Le propriétaire décide seul, sans assemblée générale.

Demandez votre estimation gratuite et précise sous 48 h : contactez GNE Transactions.

Comment chiffrer les travaux avant de signer ?

Pour une maison ou un immeuble en monopropriété, l’audit énergétique remis par le vendeur donne des scénarios de travaux et un ordre de grandeur. Il ne remplace pas un devis. Notre méthode en quatre temps :

1. Contre-visite technique avec un artisan ou un thermicien, idéalement avant l’offre. Vérifiez l’état de la toiture, des réseaux et de l’électricité : ce sont les postes qui font déraper les budgets.
2. Deux ou trois devis d’entreprises RGE (Reconnu Garant de l’Environnement), condition d’accès aux aides publiques.
3. Simulation des aides (MaPrimeRénov’, éco-prêt à taux zéro, certificats d’économies d’énergie, TVA réduite sur les travaux de rénovation énergétique). Les montants dépendent des revenus et du gain de classes : ne les intégrez au plan de financement qu’après simulation sur les sites officiels.
4. Plan de financement global : prix + frais de notaire (environ 7,5 à 8 % dans l’ancien dans les Bouches-du-Rhône) + travaux − aides. Notre article sur l’apport minimum pour acheter à Marseille détaille les attentes des banques.

Résidence principale ou investissement : la question change tout

Pour une résidence principale, un F ou un G est d’abord un sujet de confort et de budget. Vous pouvez emménager, puis rénover par étapes. La plus-value se fera à la revente, quand le bien rejoindra la classe des logements « louables ».

Pour un investissement locatif, le calendrier est contraignant : un G ne se loue plus, un F ne se louera plus en 2028. Les travaux doivent être réalisés avant la mise en location, et leur coût entre dans le calcul de rentabilité dès le premier jour. Si vous envisagez la location meublée, lisez notre guide sur le statut LMNP à Marseille : les travaux et le mobilier s’amortissent au régime réel.

Deux exemples types dans le 8e

Exemple type, situation hypothétique : un T3 de 72 m² à Périer, classé F, dans un immeuble bourgeois des années 1930 proche du métro, 3e étage avec ascenseur, simple vitrage et convecteurs électriques. Rénové, il vaudrait autour de la médiane DVF des appartements du secteur, environ 4 460 €/m² sur 2024 et 2025, soit près de 320 000 €. Si les devis de menuiseries, d’isolation des murs sur rue et de pompe à chaleur air/air atteignent 34 000 €, une offre autour de 285 000 € se justifie, avec une condition suspensive de prêt qui inclut l’enveloppe travaux.

Second exemple type : un T4 de 85 m² au Roy d’Espagne, classé E, dans la grande copropriété paysagère de la fin des années 1960, chauffage collectif, terrasse vue collines. La copropriété a voté un programme d’isolation des façades, avec appels de fonds déjà provisionnés par le vendeur. L’acheteur peut alors payer un prix proche du marché, puisque le DPE devrait s’améliorer à la fin des travaux collectifs sans dépense supplémentaire de sa part.

Comment sécuriser le compromis ?

Au-delà du délai de rétractation de 10 jours (loi SRU), trois protections sont à négocier :

• une condition suspensive de prêt dont le montant inclut les travaux (et l’éco-PTZ si vous y avez droit) ;
• la remise de l’audit énergétique (maison ou monopropriété), des procès-verbaux d’AG et du carnet d’entretien avant la signature, pas après ;
• le cas échéant, une condition liée à l’obtention d’une autorisation d’urbanisme ou d’un accord de copropriété pour les travaux touchant aux parties communes (façade, fenêtres visibles).

Nous détaillons ces clauses dans notre article sur les conditions suspensives du compromis à Marseille. Faites-les valider par votre notaire.

Pourquoi acheter (ou vendre) un bien F ou G avec GNE Transactions ?

Nous travaillons rue par rue dans le 7e, le 8e et le 9e. Nous savons quels immeubles ont voté leurs travaux, quelles copropriétés bloquent, quelles rues supportent une isolation intérieure sans perdre le cachet. Côté acheteur, nous vous aidons à bâtir une offre argumentée par les devis. Côté vendeur, nous vous conseillons de présenter le DPE et l’audit dès l’annonce : un prix juste et transparent attire des acheteurs sérieux et évite des mois de négociation. Notre guide pour acheter un appartement à Marseille complète cet article.

Vous achetez pour vous loger et devez vendre votre logement actuel ? Nous estimons votre bien en 48 h pour caler les deux opérations. Vous cherchez un bien à rénover dans le sud de Marseille ? Confiez-nous votre recherche.

FAQ

Peut-on encore louer un logement classé F ou G à Marseille en 2026 ?

Un logement classé G ne peut plus être proposé à la location depuis le 1er janvier 2025. Un F peut encore l’être jusqu’au 31 décembre 2027 ; l’interdiction s’étend aux F en 2028 puis aux E en 2034. Les baux déjà signés se poursuivent, mais le locataire d’un logement non conforme peut exiger une mise aux normes. Vérifiez la règle applicable sur service-public.fr.

L’audit énergétique est-il obligatoire pour acheter un DPE F ou G ?

Oui pour une maison individuelle ou un immeuble en monopropriété classé E, F ou G : le vendeur doit le faire réaliser et vous le remettre dès la première visite. Non pour un appartement en copropriété, où seul le DPE est exigé. Il propose des parcours de travaux et un ordre de grandeur de coûts. Il ne remplace pas des devis d’entreprises, seuls engageants.

Quelle décote demander sur un appartement classé G ?

Il n’y a pas de pourcentage réglementaire ni de barème. Partez du prix du même bien rénové dans le quartier, retirez le montant réel des devis et une marge pour l’aléa et le temps de chantier. Sur un bien destiné à la location, la décote est plus forte, puisque le bien ne peut pas être loué avant travaux.

Les aides à la rénovation sont-elles accessibles à un acheteur ?

Oui, une fois propriétaire. MaPrimeRénov’, l’éco-prêt à taux zéro, les certificats d’économies d’énergie et la TVA réduite dépendent des revenus, du type de travaux et du gain de classes énergétiques. Les montants évoluent chaque année : faites une simulation officielle avant de les intégrer à votre plan de financement, et n’engagez les travaux qu’avec des entreprises RGE.

Un DPE F dans un immeuble bourgeois de Périer est-il rédhibitoire ?

Non. Ces immeubles sont recherchés pour leur volume et leur emplacement, et la demande familiale accepte de rénover. Menuiseries, isolation intérieure et changement du chauffage font souvent gagner deux classes. Vérifiez seulement les contraintes d’aspect extérieur (façade, abords de monuments) qui peuvent limiter certains travaux.

Demandez votre estimation gratuite et précise sous 48 h : contactez GNE Transactions.

Mis à jour le 05/09/2026.

Par l’équipe GNE Transactions, agence immobilière spécialiste du 7e, 8e et 9e arrondissement de Marseille.