LMNP à Marseille en 2026 : définition, conditions, fiscalité, nouveautés

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L’essentiel

Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) permet à un particulier de louer un ou plusieurs logements meublés en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse. Il s’oppose au LMP (Loueur en Meublé Professionnel) déclenché si les recettes locatives meublées dépassent 23 000 € par an ET représentent plus de 50 % des revenus du foyer fiscal. À Marseille en 2026, le LMNP reste l’un des dispositifs préférés des investisseurs : rendements bruts 4,5-6,5 %, fiscalité optimisée, amortissement comptable. Mais la réforme de septembre 2024 a changé la donne sur le calcul de la plus-value à la revente.

Conditions pour relever du LMNP

Trois conditions cumulatives :

Bien loué meublé. Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixe la liste des 11 éléments obligatoires (literie complète, plaques de cuisson, four, vaisselle, etc.). Sans cette liste, c’est de la location nue, donc régime foncier classique (pas LMNP).
Recettes locatives meublées < 23 000 € par an OU < 50 % des revenus du foyer fiscal. Au-delà des deux seuils cumulés, basculement automatique en LMP.
Inscription au registre national des entreprises (RNE) dans les environ 15 jours du démarrage de l’activité. Formalité gratuite via le guichet unique INPI.

Deux régimes fiscaux possibles : micro-BIC ou réel

Micro-BIC

Le régime simplifié par défaut tant que les recettes annuelles restent sous 77 700 € (location meublée classique) ou 15 000 € (depuis 2024 pour les meublés de tourisme non classés).

Avantage : abattement forfaitaire de 50 % appliqué automatiquement (30 % pour les meublés de tourisme non classés depuis 2024). Pas de comptabilité à tenir.

Limite : on ne déduit pas les charges réelles ni les amortissements. Si vos charges réelles dépassent 50 % des loyers, le micro-BIC devient désavantageux.

Régime réel simplifié

Sur option (déclaration au SIE avant le 1er février de l’année concernée), valable 2 ans renouvelable.

Avantage majeur : amortissement comptable du bien et des meubles, qui efface souvent la totalité du résultat imposable pendant 10 à 25 ans. C’est ce qui rend le LMNP fiscalement très attractif.

Déduction de toutes les charges réelles : intérêts d’emprunt, taxe foncière, frais de copropriété, assurance PNO, honoraires de gestion, travaux, comptable.

Exigence : tenue d’une comptabilité commerciale (recommandé via expert-comptable, 600 à 1 200 €/an).

L’amortissement : le levier qui fait tout

En LMNP au réel, le bien immobilier (hors terrain) s’amortit sur 25 à 30 ans, soit environ 3 à 4 % par an. Le mobilier s’amortit sur 5 à 10 ans.

Exemple : appartement acheté 200 000 € (dont 30 000 € de terrain), meublé pour 12 000 €. – Amortissement immobilier : (200 000 – 30 000) / 27,5 ans = 6 180 € par an – Amortissement meubles : 12 000 / 7 = 1 715 € par an – Total amortissement annuel : 7 895 €

Si les loyers nets de charges déductibles s’élèvent à 9 000 €, le résultat imposable n’est plus que de 1 105 €. Sur 10-15 ans, l’investisseur paie quasiment zéro impôt sur cette activité.

La réforme septembre 2024 : ce qui a changé

Avant 2024, l’amortissement déduit en LMNP n’était pas réintégré dans le calcul de la plus-value à la revente. Avantage : on amortissait + on déduisait + on revendait sans payer plus.

Depuis la loi de finances pour 2025 (entrée en vigueur fin 2024) : les amortissements LMNP sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value pour les biens d’habitation classiques. Conséquence : la plus-value imposable est mécaniquement plus élevée.

Exemple : bien acheté 200 000 € en 2020, amorti pour 30 000 € sur 5 ans, vendu 240 000 € en 2026. – Avant réforme : plus-value imposable = 240 000 – 200 000 = 40 000 € – Après réforme : plus-value imposable = 240 000 – (200 000 – 30 000) = 70 000 €

Impact : +9 000 € d’impôt (IR + PS) à payer dans cet exemple.

Le LMNP reste très intéressant pendant la durée de détention, mais le bénéfice à la revente est rogné. Les abattements pour durée de détention (exonération IR à 22 ans, PS à 30 ans) restent applicables.

LMNP à Marseille : où et quoi acheter en 2026

Pour la location étudiante / jeune actif : 13005 (proximité fac médecine Timone, fac Saint-Charles), 13012 (proximité fac Saint-Jérôme). Studios et T1 entre 90 000 € et 150 000 €. Rendement brut typique 5,5-6,5 %.

Pour la location longue durée classique : T2 dans 13006, 13008, 13009. Rendement brut 4,5-5,5 %.

Pour le meublé tourisme (LCD) : 13002 (Vieux-Port, Joliette), 13007 (Endoume, Pharo). Très réglementé à Marseille en 2026 (autorisation préalable, compensation, plafond annuel résidence principale). Risques de durcissement.

À éviter en LMNP : T3+ familiaux dans secteurs non étudiants. La location meublée familiale longue durée existe mais le marché est étroit, le turnover faible compense mal le surcoût mobilier et déco.

Calcul de rentabilité LMNP type à Marseille

Exemple T2 environ 35 m² dans le 13005 : – Prix d’achat : 145 000 € – Frais notaire : 11 200 € – Mobilier complet : 5 500 € – Coût total : 161 700 € – Loyer mensuel meublé : 720 € hors charges = 8 640 €/an – Charges annuelles déductibles (taxe foncière + copro non récup + assurance) : 1 600 € – Revenus nets : 7 040 € – Amortissements annuels : 4 600 € (bien) + 800 € (meubles) = 5 400 € – Résultat imposable : 1 640 € (au lieu de 7 040 € en foncier classique) – Rendement brut : 5,4 % | Rendement net après IR : ~4,8 %

Erreurs classiques à éviter

Ne pas s’inscrire au RNE dans les environ 15 jours → rejet possible de l’option réel par l’administration.

Choisir le micro-BIC sans calculer si le réel serait plus avantageux. À partir de ~25 % de charges réelles, le réel devient quasi toujours gagnant.

Sous-estimer le coût de l’expert-comptable annuel (600-1 200 €). À intégrer dès le calcul de rentabilité.

Confondre LMNP et Pinel. Ce sont deux dispositifs distincts, incompatibles sur le même bien.

Acheter un bien LMNP sans vérifier que la copropriété autorise la location meublée. Certains règlements l’interdisent (rare mais à vérifier).

LMNP vs LMP : différences pratiques

Critère	LMNP	LMP
Seuil de recettes	< 23 000 € ou < 50 % revenus	> 23 000 € ET > 50 % revenus
Statut social	Pas affilié URSSAF	Affiliation SSI obligatoire
Charges sociales	0	~30-45 % du résultat
Plus-value	Régime particuliers (avec réintégration amortissements)	Régime pro (plus favorable sur la durée)
Déficit	Imputable sur revenus locatifs meublés 10 ans	Imputable sur revenu global

Questions fréquentes

Peut-on basculer du micro-BIC au réel en cours d’année ? Non, l’option doit être levée avant le 1er février de l’année concernée. Sinon, attendre l’année suivante.

L’amortissement crée-t-il un déficit reportable ? Non. En LMNP, l’amortissement ne peut pas créer de déficit (il est plafonné). Le surplus est mis en attente et utilisé les années suivantes.

Faut-il un expert-comptable obligatoirement en LMNP au réel ? Pas obligatoire légalement, mais quasiment indispensable. Adhérer à un CGA (Centre de Gestion Agréé) permet en plus d’éviter la majoration de 25 % du bénéfice imposable.

Peut-on revendre un LMNP sans payer plus d’impôt qu’en foncier classique ? Depuis 2024, non. La réintégration des amortissements alourdit la plus-value. Mais l’avantage pendant la détention (10-25 ans) compense très largement.

TVA récupérable en LMNP ? Seulement pour le LMNP “para-hôtelier” (résidence services avec 3 des 4 services hôteliers : ménage, linge, petit-déjeuner, accueil). Le LMNP classique reste hors champ TVA.

Pour aller plus loin

Étape suivante :

estimation gratuite à Marseille

Sources et références

FNAIM — Fédération nationale de l’immobilier
Notaires de France — observatoires immobiliers
INSEE — statistiques logement Provence-Alpes-Côte d’Azur
Loi Hoguet n° 70-9 du 2 janvier 1970, décret n° 72-678 du 20 juillet 1972
Observatoire LPI-SeLoger 2026 (données prix de marché Marseille)