Conditions suspensives d'un compromis de vente à Marseille : la check-list complète 2026

Conditions suspensives d’un compromis de vente à Marseille : la check-list complète 2026

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L’essentiel en 30 secondes

Une condition suspensive est une clause d’un compromis de vente qui suspend l’engagement définitif de l’acheteur (ou du vendeur) à la survenance d’un événement futur. Si la condition ne se réalise pas dans le délai prévu, le compromis est annulé sans pénalité et l’indemnité d’immobilisation est restituée. La condition la plus connue est l’obtention du prêt immobilier (article L. 313-41 du Code de la consommation, ex-loi Scrivener), obligatoire et d’ordre public dès lors que l’acquéreur finance par crédit. À Marseille en 2026, un compromis bien fait comporte généralement 5 à 9 conditions suspensives, à négocier avant signature.

Les conditions suspensives obligatoires (par la loi)

Obtention du prêt immobilier

Toute personne qui achète à crédit bénéficie de droit d’une condition suspensive d’obtention du prêt. Elle ne peut pas être supprimée du compromis sans une mention manuscrite expresse de l’acquéreur renonçant à la protection (article L. 313-42 du Code de la consommation), ce qui est rarissime et déconseillé.

Délai standard : 45 à environ 60 jours à compter de la signature du compromis.
Caractéristiques minimum : montant, taux maximum, durée minimum, type d’assurance. Plus ces critères sont précis, plus la protection est forte.
Levée : présentation par l’acheteur d’une offre de prêt conforme. La banque envoie l’offre au notaire qui en informe le vendeur.
Refus : la banque écrit un refus motivé qui doit correspondre aux critères du compromis. Sans ce refus écrit, l’acheteur ne peut pas se prévaloir de la condition suspensive.

Piège fréquent : un acheteur qui ne fait pas activement de demande de prêt ne peut pas invoquer le refus. La jurisprudence est claire (Cass. civ. 3e, 25 sept. 2013).

Purge des droits de préemption

À Marseille, deux droits de préemption peuvent s’appliquer :

Droit de préemption urbain (DPU) de la Ville de Marseille / Métropole : environ 2 mois pour répondre après notification au notaire (déclaration d’intention d’aliéner, DIA). Marseille préempte rarement sauf sur des zones d’aménagement spécifiques (Euromed, ZAC).
Droit de préemption du locataire si bien occupé et vendu vide : environ 2 mois pour se prononcer après congé pour vendre (article 15-II loi 1989). Voir Vendre avec un locataire à Marseille.
Droit de préemption SAFER sur les terres agricoles ou forestières (rare en Marseille intra-muros).
Droit de préemption coïndivisaire si vente d’une part en indivision (article 815-14 du Code civil).

Délais cumulés : peuvent ajouter 1 à environ 3 mois entre compromis et acte authentique.

Absence de servitude d’urbanisme grave non révélée

Le notaire vérifie au PLU (Plan Local d’Urbanisme) qu’aucune servitude d’utilité publique ne grève le bien. Si découverte d’une servitude non mentionnée au compromis (alignement, espace boisé classé, emplacement réservé, etc.), l’acheteur peut renoncer.

Les conditions suspensives très recommandées (à négocier)

Absence d’hypothèque non purgée au moment de l’acte

Si le vendeur a un crédit en cours avec hypothèque, le notaire doit obtenir la mainlevée auprès de la banque créancière. Délai : 1 à environ 3 mois. Conditionner la vente à la purge effective protège l’acheteur d’un problème de dernière minute.

Obtention d’un permis de construire / déclaration préalable

Si l’acheteur projette des travaux nécessitant une autorisation d’urbanisme (extension, modification de façade, changement de destination), il peut conditionner l’achat à l’obtention de l’autorisation. Délai : 2 à environ 6 mois selon nature.

Réalisation des diagnostics complets

Le DDT (Dossier de Diagnostic Technique) doit être complet et conforme avant l’acte. Si un diagnostic révèle un défaut majeur (amiante, plomb, termites, électricité dangereuse), prévoir une clause de renégociation ou de retrait.

Vente conditionnée à la vente d’un autre bien

L’acheteur qui doit vendre son bien actuel pour financer le nouveau peut conditionner l’achat à la signature effective du compromis sur son propre bien. Très utile si pas de prêt relais. Délai : 4 à environ 6 mois en général.

Absence de procédure collective de la copropriété

Vérifier que la copropriété n’est pas en redressement (mandat ad hoc, administration provisoire). Très important sur les 13001 et 13002.

Conformité du bien à la description

Si le bien est décrit “deux chambres” mais que l’une est en réalité un bureau non régularisé urbanistiquement, l’acheteur peut renoncer.

Conditions suspensives spécifiques selon le type de bien

Maison avec jardin : absence de termites (Marseille zone à risque), conformité de l’assainissement non collectif si applicable, absence de servitude de passage non révélée.

Appartement haussmannien : absence d’arrêté de péril ou d’insalubrité, état des parties communes (cage d’escalier, toiture).

Immeuble entier ou lot commercial : obtention de licence (si commerce), conformité ERP (Établissement Recevant du Public).

Bien en VEFA (neuf) : achèvement effectif, GFA (Garantie Financière d’Achèvement) valide.

Bien en indivision ou succession : production de l’attestation immobilière notariée, accord écrit de tous les héritiers.

Délais réels observés à Marseille en 2026

Condition	Délai standard	Délai max raisonnable
Prêt immobilier	environ 45 jours	environ 60 jours
DPU Marseille	environ 2 mois max légal	environ 2 mois
Mainlevée hypothèque	6-environ 8 semaines	environ 12 semaines
Permis de construire	environ 2 mois (DP) à environ 5 mois (PC)	environ 6 mois
Vente d’un autre bien	environ 4 mois	environ 6 mois
Purge droit préemption locataire	environ 2 mois	environ 2 mois

Total délai compromis → acte authentique : 90 à environ 180 jours selon les conditions activées. La moyenne marseillaise tourne autour de 100-120 jours.

Modèle de rédaction (exemples concrets)

Pour le prêt immobilier : “La présente vente est conclue sous la condition suspensive d’obtention par l’acquéreur d’un prêt immobilier d’un montant maximum de [montant] €, à un taux nominal maximum de [taux] % hors assurance, sur une durée maximum de [durée] mois, auprès d’un ou plusieurs établissements bancaires, dans un délai de [60] jours à compter de la signature du présent compromis.”

Pour la mainlevée d’hypothèque : “La présente vente est conclue sous la condition suspensive de la purge effective, au plus tard le jour de l’acte authentique, de l’inscription d’hypothèque grevant l’immeuble, prise au profit de [banque] pour un montant de [montant] €.”

Pour la vente d’un autre bien : “La présente vente est conclue sous la condition suspensive que l’acquéreur signe un compromis de vente définitif sur son bien situé [adresse] dans un délai de [4] mois à compter de la présente signature.”

Conséquences de la non-réalisation d’une condition

Si une condition suspensive ne se réalise pas dans le délai imparti, et que l’acheteur l’invoque dans les formes prévues (notification écrite à l’autre partie via le notaire) :

Le compromis est résolu de plein droit.
L’indemnité d’immobilisation (généralement 5 à 10 % du prix) est restituée à l’acheteur.
Aucune indemnité n’est due par l’une ou l’autre partie.

À l’inverse, si l’acheteur ne fait pas les démarches nécessaires (ex. ne dépose pas de demande de prêt), la jurisprudence considère qu’il a renoncé à la condition et il perd l’indemnité d’immobilisation.

Erreurs fréquentes

Accepter des conditions trop vagues. “Sous condition d’obtention d’un prêt” sans préciser montant, taux et durée = peu protecteur.

Sous-estimer les délais. environ 30 jours pour obtenir un prêt = très juste. 45-environ 60 jours = réaliste.

Ne pas activer les conditions par écrit. Toute renonciation ou activation doit passer par lettre recommandée AR au notaire.

Oublier la copropriété. Demander un état des charges et un état des procédures avant compromis évite des surprises.

Ne pas conditionner l’achat à la vente d’un autre bien quand on doit vendre. Le risque est de se retrouver avec deux biens et un crédit doublé.

Questions fréquentes

Combien de temps pour qu’une condition suspensive soit “levée” ? Dès qu’elle est satisfaite (offre de prêt reçue, DPU expiré, etc.), elle est levée. L’acquéreur le notifie au notaire qui en informe le vendeur.

Peut-on ajouter une condition suspensive après la signature du compromis ? Non. Toute modification nécessite un avenant signé par les deux parties.

Que vaut une “condition de bonne fin” face à une “condition suspensive” ? La condition de bonne fin est une formule moins protectrice. À refuser au profit d’une vraie condition suspensive avec délai et critères précis.

Faut-il un notaire ou une agence pour rédiger les conditions ? Idéalement les deux. L’agence propose, le notaire vérifie et rédige précisément. Faire signer un compromis sans relecture notariale est risqué.

Que se passe-t-il si l’acheteur n’a pas fait sa demande de prêt et invoque ensuite la condition ? Le vendeur peut conserver l’indemnité d’immobilisation (jurisprudence constante). L’acheteur doit prouver qu’il a fait des démarches sérieuses.

Pour aller plus loin

Étape suivante :

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Sources et références

FNAIM — Fédération nationale de l’immobilier
Notaires de France — observatoires immobiliers
INSEE — statistiques logement Provence-Alpes-Côte d’Azur
Loi Hoguet n° 70-9 du 2 janvier 1970, décret n° 72-678 du 20 juillet 1972
Observatoire LPI-SeLoger 2026 (données prix de marché Marseille)